Mietzinsreduktion bei Mängeln fordern

Sie sind in eine neue Wohnung gezogen und stellen fest, dass der Herd nicht funktioniert, Fenster undicht sind oder Feuchtigkeitsspuren an der Wand sind? In der Schweiz haben Sie als Mieterin oder Mieter ein starkes Recht: den Mietzins zu reduzieren, bis der Mangel behoben ist. Dieser Prozess nennt sich Mietzinsreduktion oder Mietzinsminderung. Dieser umfassende Leitfaden erklärt Ihnen auf Schweizer Hochdeutsch, wie Sie Ihr Recht korrekt, wirksam und ohne unnötige Konflikte durchsetzen.

Rechtlicher Kontext: Das Gesetz ist auf Ihrer Seite

Die gesetzliche Grundlage für die Mietzinsreduktion findet sich im Obligationenrecht (OR). Massgebend ist insbesondere Artikel 259d OR. Dieser Artikel besagt, dass der Vermieter die Mietsache in einem solchen Zustand übergeben und während der ganzen Mietdauer erhalten muss, dass sie sich zum vertragsgemässen Gebrauch eignet. Ist dies nicht der Fall, liegt ein Mangel vor.

Art. 259d OR (Mängel der Mietsache):
1 Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem Zustand zu übergeben und während der Mietdauer zu erhalten, in dem sie sich zum vertragsgemässen Gebrauch eignet.
2 Insbesondere hat er alle Erneuerungen und Ausbesserungen auszuführen, die nötig sind, damit die Mietsache in diesem Zustand bleibt.

Folgt der Vermieter seiner Pflicht nicht, hat der Mieter nach Art. 259c OR das Recht, selbst die notwendigen Reparaturen vorzunehmen und die Kosten vom Mietzins abzuziehen oder – was der häufigere und einfachere Weg ist – eine angemessene Reduktion des Mietzinses zu verlangen (Art. 259g OR). Die Reduktion gilt ab dem Zeitpunkt der Mängelrüge und für die Dauer des Mangels. Die offizielle Gesetzesgrundlage können Sie auf der Website des Bundes konsultieren: Obligationenrecht (OR) auf fedlex.admin.ch.

Berechnung der Mietzinsreduktion: Ein praxisnahes Beispiel

Es gibt keine feste Tabelle. Die Höhe der Reduktion haengt von der Schwere des Mangels und dessen Auswirkung auf den vertragsgemässen Gebrauch ab. Ein pauschaler Ansatz ist die prozentuale Reduktion der Gesamtmiete.

Beispiel: Defekte Heizung im Winter

• Monatsmiete: CHF 2’200.-
• Mangel: Die Heizung im Wohnzimmer (ca. 30m² von total 80m²) faellt im Januar fuer 10 Tage komplett aus. Die Raumtemperatur sinkt auf 16°C.
• Bewertung: Dieser Mangel beeintraechtigt den Wohnkomfort und den vertragsgemässen Gebrauch der Wohnung erheblich, besonders in der kalten Jahreszeit. Nicht der gesamte Wohnraum, aber ein wesentlicher Teil ist betroffen.
• Moegliche Berechnung:
  • Flaeche: 30m² / 80m² = 37.5% der Wohnflaeche betroffen.
  • Zeit: 10 Tage / 31 Tage im Januar = ca. 32% des Monats.
  • Grobe Schaetzung: Eine Reduktion von 20-25% der Monatsmiete fuer die 10 Tage waere angemessen. Das entspricht etwa CHF 147 – CHF 183 fuer diesen Zeitraum (CHF 2’200 * 25% * (10/31)).

Wichtig: Dies ist eine Beispielrechnung. Im Streitfall entscheidet eine Schlichtungsbehoerde oder ein Gericht endgueltig ueber die Hoehe.

Checkliste: So fordern Sie die Mietzinsreduktion korrekt

• 1. Mangel dokumentieren: Machen Sie detaillierte Fotos/Videos. Fuehren Sie ein Mängelprotokoll mit Datum und genauer Beschreibung.
• 2. Vermieter schriftlich ruegen: Melden Sie den Mangel umgehend und schriftlich (E-Mail, Brief) an die Verwaltung/den Vermieter. Halten Sie Fristen ein (in der Regel sofort nach Entdeckung).
• 3. Frist setzen: Fordern Sie den Vermieter auf, den Mangel innerhalb einer angemessenen Frist (z.B. 14 Tage) zu beheben.
• 4. Reduktion androhen: Weisen Sie in Ihrer Ruege darauf hin, dass Sie bei Nichteinhaltung der Frist eine Mietzinsreduktion geltend machen werden.
• 5. Reduktion vornehmen: Wird der Mangel nicht behoben, kuendigen Sie schriftlich an, dass Sie den Mietzins ab sofort um X% reduzieren. Begruenden Sie die Hoehe.
• 6. Miete unter Vorbehalt zahlen: Zahlen Sie die reduzierte Miete puenktlich und weisen Sie schriftlich darauf hin, dass die Zahlung «unter Vorbehalt» erfolgt und Ihre Rechtsansicht zum Mangel unberuehrt bleibt.
• 7. Schlichtung einleiten: Bei Uneinigkeit wenden Sie sich an die kantonale Mieterschlichtungsbehoerde. Dies ist meist vorgaengig obligatorisch.

Kostentabelle (Richtwerte in CHF)

Haeufige Fehler, die Sie unbedingt vermeiden sollten

• Die Miete einfach einbehalten: Eine einseitige, nicht angekuendigte Mietverweigerung ist ein vertragswidriges Verhalten und kann zur Kuendigung durch den Vermieter fuehren. Reduzieren Sie nur nach korrekter Ankuendigung.
• Muendliche Ruegen: «Ich habe es ihm am Telefon gesagt» gilt vor der Schlichtungsbehoerde nicht. Immer schriftlich kommunizieren und alles dokumentieren.
• Zu hohe Reduktion fordern: Uebertriebene Forderungen schwaechen Ihre Glaubwuerdigkeit. Die Reduktion muss verhaeltnismaessig sein.
• Fristen verpassen: Melden Sie Mangel sofort. Bei versteckten Maengeln gilt die Frist ab Entdeckung.
• Schlichtungsverfahren umgehen: Gehen Sie bei Uneinigkeit nicht direkt vor Gericht. Das vorgeschaltete Schlichtungsverfahren ist in Mietstreitigkeiten meist Pflicht.

FAQ – Haeufig gestellte Fragen

Ab wann kann ich die Miete reduzieren?

Ab dem Zeitpunkt, zu dem Sie den Mangel dem Vermieter ordentlich gemeldet (geruegt) haben und er eine angemessene Frist zur Behebung verstreichen liess, ohne taetig zu werden. Die Reduktion gilt rueckwirkend ab dem Tag der Ruege.

Wie hoch darf die Reduktion sein?

Es gibt keinen fixen Satz. Massgebend ist, wie stark die Nutzung der Wohnung beeintraechtigt ist. Bei einem defekten WC kann sie bei 20-30% liegen, bei einem undichten Fenster vielleicht bei 5-10%. Bei einem erheblichen Mangel, der die Wohnung unbenutzbar macht, kann die Miete sogar ganz erlassen werden (z.B. Totalschaden nach Wassereinbruch).

Kann mich der Vermieter dafuer kuendigen?

Nein. Die ordentliche Geltendmachung eines gesetzlichen Rechts (wie der Mietzinsreduktion) stellt keinen Kuendigungsgrund dar. Eine darauf basierende Kuendigung waere missbräuchlich (Art. 271d OR) und vor der Schlichtungsbehoerde anfechtbar.

Gilt das auch fuer kleinere Mangel wie eine kaputte Herdplatte?

Ja, grundsaetzlich schon. Allerdings muss die Reduktion verhaeltnismaessig sein. Bei einer einzelnen defekten Herdplatte ist der prozentuale Abschlag sehr gering. Sinnvoller ist hier oft die sofortige Reparaturforderung. Bei mehreren kleinen Mängeln kann deren Summe jedoch eine signifikante Reduktion rechtfertigen.

Was passiert, wenn der Vermieter nachträglich repariert?

Sobald der Mangel vollstaendig und fachgerecht behoben ist, endet Ihr Recht auf die Reduktion. Ab dem Folgemonat (oder ab dem Tag der Reparatur, je nach Vereinbarung) ist wieder der volle Mietzins faellig.