Abnahmeprotokoll: Was Sie nie unterschreiben dürfen
Abnahmeprotokoll: Die unterschätzte Kostenfalle im Mietrecht
Die Übergabe der Mietwohnung ist ein kritischer Moment. Viele Mieterinnen und Mieter unterschreiben das Abnahmeprotokoll in Eile, oft unter dem Druck des Vermieters oder der Umzugshektik. Was wie eine Formalität erscheint, kann jedoch eine teure Rechtsfolge haben: Mit Ihrer Unterschrift bestätigen Sie, dass die Wohnung in einem vertragsgemässen Zustand übergeben wurde. Später entdeckte Mängel zu reklamieren, wird danach nahezu unmöglich. Dieser Artikel erklärt, warum eine unbedachte Unterschrift Sie buchstäblich tausende von Franken kosten kann und wie Sie sich schützen.
Rechtlicher Kontext: Die Beweislast verschiebt sich
Das Abnahmeprotokoll (auch Übergabeprotokoll) ist kein einfaches Formular, sondern ein zentrales Beweismittel im Mietrecht. Seine Bedeutung ergibt sich aus dem Obligationenrecht (OR).
Gemäss Art. 259d OR hat der Mieter die Mietsache bei Vertragsbeginn zu untersuchen und alle ihm erkennbaren Mängel unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen. Unterlässt er dies, behält er sich nur die Rechte aus Mängeln vor, die bei dieser Untersuchung nicht erkennbar waren.
In der Praxis wird das Protokoll zur konkreten Umsetzung dieser Pflicht. Ihre Unterschrift dokumentiert, dass Sie die Untersuchung durchgeführt haben und mit dem Zustand einverstanden sind. Das Bundesgericht hat wiederholt bestätigt, dass ein unterzeichnetes Protokoll eine starke Vermutung für den ordnungsgemässen Zustand der Wohnung begründet. Sie tragen danach die Beweislast, dass ein Mangel bei der Übergabe bereits existierte, aber *nicht erkennbar* war – ein oft aussichtsloses Unterfangen.
Berechnungsbeispiel: So summieren sich die Kosten
Stellen Sie sich vor, Sie unterschreiben das Protokoll hastig. Wochen später bemerken Sie:
- Einen versteckten Wasserschaden an einer Aussenwand, der zu Schimmel führt.
- Eine defekte Dunstabzugshaube, deren Motor durchgebrannt ist.
- Einen lockeren Bodenbelag im Bad, der Feuchtigkeit eindringen lässt.
Ohne gültige Mängelrüge bei Übergabe müssen Sie als Mieter für die Folgeschäden und Reparaturen aufkommen, da der Vermieter beweisen kann, dass die Wohnung «mangelfrei» übergeben wurde. Die Kosten können schnell explodieren:
- Fachmännische Behebung des Wasserschadens inkl. Trocknung: CHF 3’500 – 8’000
- Neue Dunstabzugshaube mit Einbau: CHF 800 – 1’500
- Reparatur des Bodenbelags und Abdichtung: CHF 1’200 – 2’500
- Gesamtkostenrisiko: CHF 5’500 bis 12’000
Diese Summe hätten Sie vermeiden können, indem Sie die Mängel im Protokoll festhielten.
Checkliste: Was Sie vor der Unterschrift unbedingt prüfen müssen
- Zeit nehmen: Planen Sie mindestens 1-2 Stunden für die Übergabe ein. Druck («Ich habe noch einen Termin») nicht zulassen.
- Funktionsprüfung aller Einrichtungen: Jeder Lichtschalter, jede Steckdose, jedes Fenster, jeder Wasserhahn, Heizkörper, Dunstabzug, Herd, Backofen, Geschirrspüler, Kühlschrank, Waschmaschine, Türschlösser, Rollläden, Balkontüren.
- Sichtprüfung auf Schäden: Wände, Decken, Böden auf Risse, Flecken, Kratzer. Besonders kritisch: Feuchtigkeitsflecken, Schimmelansätze (auch hinter Möbeln), undichte Silikonfugen in Bad/Küche.
- Dokumentation: Alle festgestellten Mängel wortgenau, detailliert und unmissverständlich ins Protokoll schreiben. Vage Formulierungen wie «leicht verschmutzt» ablehnen. Konkret: «Grosser, gelblicher Wasserschaden von ca. 30×40 cm an der Schlafzimmerwand zur Treppe hin».
- Fotos und Videos: Machen Sie während der Übergabe zahlreiche Fotos und Videos von jedem Raum und jedem festgestellten Mangel. Diese dienen als Beweis.
- Kein leeres Protokoll unterschreiben: Unterschreiben Sie niemals ein leeres oder nur teilweise ausgefülltes Protokoll mit dem Versprechen, es werde später vervollständigt.
- Kopie verlangen: Sie haben Anspruch auf eine sofortige Kopie des von beiden Parteien unterzeichneten Protokolls.
Kostentabelle (CHF): Was welche Nachbesserung kosten kann
| Mangel | Kosten für Nachbesserung (durch Fachbetrieb) | Wer trägt die Kosten, wenn Mangel NICHT im Protokoll? |
|---|---|---|
| Defekter Geschirrspüler | CHF 300 – 1’200 (Reparatur/Ersatz) | Mieter |
| Schimmelbefall (ca. 5m²) | CHF 2’000 – 5’000 (Sanierung) | Mieter (Risiko von Gesundheitsklagen) |
| Undichte Duschwanne | CHF 1’500 – 4’000 (Abdichtung, ggf. Erneuerung) | Mieter |
| Kapitale Schäden am Parkett | CHF 100 – 250 pro m² (Abschleifen/Lackieren) | Mieter |
| Defekter Heizkörperthermostat | CHF 200 – 500 pro Stück | Mieter |
| Lose Fliesen in der Küche | CHF 800 – 2’000 (Neuverlegung) | Mieter |
Häufige Fehler, die Sie vermeiden müssen
- «Das war schon so»: Dieser Satz ist wertlos, wenn er nicht im Protokoll steht. Schreiben Sie es hinein.
- Vorgefertigte Listen abhaken: Oft enthalten Protokolle nur Kategorien wie «gut», «mittel», «schlecht». Diese sind ungenügend. Verlangen Sie eine konkrete Beschreibung in den Freifeldern.
- Unter Druck setzen lassen: Der Vermieter oder dessen Vertreter hat kein Recht, Sie zur schnellen Unterschrift zu drängen. Im Zweifelsfall die Unterschrift verweigern und einen neuen Termin verlangen.
- Mängel nicht dokumentieren, weil sie «klein» sind: Auch kleine Mängel (ein Kratzer) können später Ihnen angelastet werden, wenn sie beim Auszug nicht mehr da sind. Dokumentieren Sie alles.
- Keine eigene Kopie nehmen: Ohne Kopie haben Sie keinen Beweis für das, was vereinbart wurde.
FAQ – Häufig gestellte Fragen
Was passiert, wenn ich das Protokoll nicht unterschreibe?
Die Wohnungsübergabe ist nicht gültig vollzogen. Der Vermieter kann Ihnen nachweisen, dass Sie die Schlüssel erhalten haben. Im Streitfall haben Sie ohne Protokoll kaum eine Chance, weil die gesetzliche Untersuchungspflicht (Art. 259d OR) dennoch gilt. Besser: Unterschreiben, aber nur nach korrekter und vollständiger Dokumentation.
Kann ich Mängel nachtragen, nachdem ich unterschrieben habe?
Sehr schwierig. Für *nicht erkennbare* Mängel haben Sie eine Nachfrist. Für offensichtliche Mängel gilt: Was im Protokoll steht (oder fehlt), ist bindend. Ein Nachtrag ist nur mit Einverständnis des Vermieters möglich.
Der Vermieter weigert sich, meine festgestellten Mängel ins Protokoll aufzunehmen. Was tun?
Schreiben Sie Ihre Mängelliste auf einen separaten Zettel, unterschreiben Sie diesen, händigen Sie dem Vermieter eine Kopie aus und vermerken Sie im offiziellen Protokoll: «Siehe beiliegende, von beiden Parteien unterzeichnete Mängelliste vom [Datum]». Fotografieren Sie die Situation. Im Extremfall einen Zeugen hinzuziehen.
Gilt das auch beim Auszug?
Absolut. Beim Auszug protokolliert der Vermieter die Mängel, die Sie verursacht haben sollen. Auch hier gilt: Nur unterschreiben, wenn Sie mit jeder einzelnen Feststellung einverstanden sind. Ansonsten Ihren Widerspruch im Protokoll vermerken.
Fazit: Das Abnahmeprotokoll ist die wichtigste Versicherung für einen fairen Mietverlauf. Unterschreiben Sie es nie ungeprüft. Die investierte Zeit und Sorgfalt bei der Übergabe bewahrt Sie vor hohen, unberechtigten Kosten und langwierigen Rechtsstreiten. Im Zweifel ziehen Sie vor der Unterschrift eine Mieterberatung oder einen Rechtsanwalt bei.
