Kratzer im Parkett: Reparatur oder Schadenersatz?

Kratzer im Parkett: Reparatur oder Schadenersatz? Die rechtliche und praktische Einschaetzung

Die Frage, wer fuer Kratzer im Parkett aufkommen muss, ist einer der haeufigsten und meist emotional diskutierten Streitpunkte beim Wohnungsrueckzug. Die Grenze zwischen zulaessiger Abnutzung und schadenersatzpflichtiger Beschaedigung ist oft fliessend. Dieser Artikel erlaeutert die rechtlichen Grundlagen der Schweiz, bietet praktische Berechnungsbeispiele und gibt Mietern sowie Vermietern klare Handlungsempfehlungen an die Hand.

Rechtlicher Kontext: Die beruehmte «normale Abnutzung»

Massgebend ist Art. 257 ff. des Obligationenrechts (OR), insbesondere Art. 267a OR. Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache am Ende des Mietverhaeltnisses in dem Zustand zurueckzugeben, in dem er sie erhalten hat – abzueglich der normalen Abnutzung. Diese entsteht durch bestimmungsgemaessen Gebrauch ueber die Zeit und ist vom Mieter nicht zu ersetzen. Eine schadenersatzpflichtige Beschaedigung liegt hingegen vor, wenn der Mieter die Sache unsorgfaeltig behandelt, unsachgemaess benutzt oder die Abnutzung ueber das uebliche Mass hinaus beschleunigt.

«Der Mieter hat die gemietete Sache in dem Zustand zurueckzugeben, in welchem er sie erhalten hat, jedoch unter Abzug der durch den gewoehnlichen Gebrauch entstandenen Abnutzung.» – Art. 267a OR

Fuer Parkett bedeutet dies: Leichte Gebrauchsspuren, die ueber mehrere Jahre durch regelmaessiges Begehen mit normalem Schuhwerk oder durch moebelteils geschuetzte Moebel entstehen, sind normal. Tiefe, lokal begrenzte Kratzer durch das Ziehen von Stuehlen ohne Gleiter, durch scharfkantige Gegenstaende oder durch Haustierkrallen gehen in der Regel ueber die normale Abnutzung hinaus.

Berechnungsbeispiel: Wer zahlt was?

Szenario: Eine 80 m² grosse Wohnung mit 10 Jahre altem Mehrschichtparkett. Beim Rueckzug finden sich viele leichte Gebrauchsspuren im gesamten Verkehrsbereich (normal) sowie drei tiefe, ca. 30 cm lange Kratzer im Wohnzimmer, verursacht durch einen ungeschuetzten Stuhl.

• Gesamtnutzungsdauer des Parketts: Unterhalt wird alle 15-20 Jahre faellig. Das Parkett hat also noch ca. 5-10 Jahre «normale» Lebensdauer.
• Kosten einer Gesamtrenovation (Schleifen & Versiegeln): 60 CHF/m² = 4’800 CHF gesamt.
• Wertminderung durch normale Abnutzung: Das Parkett ist nach 10 Jahren von 15 Jahren theoretischer Gesamtnutzung abgenutzt. Der Wertverlust betraegt 10/15 = 66%. Der Zeitwert fuer die verbleibenden 5 Jahre ist somit 33% des Neuwerts (4’800 CHF * 33% = 1’584 CHF).
• Beurteilung der spezifischen Schaeden: Die drei tiefen Kratzer sind keine normale Abnutzung. Eine Teilreparatur (Abschleifen und Neuversiegelung der betroffenen Flaeche) ist oft nicht fachgerecht moeglich und fuehrt zu optischen Unterschieden. Daher muss der anteilige Wertersatz fuer eine vorzeitige Gesamterneuerung berechnet werden.
• Schadenersatzberechnung: Der Mieter hat die restliche Lebensdauer von 5 Jahren um einen gewissen Teil verkuerzt. Eine angemessene und gerichtsuebliche Schadensberechnung ist die prozentuale Anteilsmethode. Bei drei deutlichen Kratzern auf 80 m² koennte ein Gericht eine Wertminderung von 10-20% des aktuellen Zeitwerts (1’584 CHF) ansetzen.
  
  Beispiel: 1’584 CHF (Zeitwert) * 15% = ca. 240 CHF Schadenersatz.

Der Mieter muss also nicht die komplette Parkettrenovation von 4’800 CHF bezahlen, sondern nur einen anteiligen Betrag fuer die von ihm verursachte vorzeitige Wertminderung.

Checklist: Ist der Kratzer normal oder ein Schaden?

• Normale Abnutzung (Mieter zahlt NICHT):
  • Gleichmaessige, flaechige Mattierung oder leichte Oberflaechenabriebe in stark begangenen Zonen (Flure, Kueche).
  • Oberflaechenkratzer, die nur im streifenden Licht sichtbar sind.
  • Leichte Duellchen von Moebelfuessen, wenn diese mit normalen Gleitern ausgestattet waren.
  • Altersbedingtes Nachdunkeln oder leichte Farbveraenderungen.
• Schadenersatzpflichtige Beschaedigung (Mieter zahlt anteilig):
  • Tiefe, gratige Kratzer, die die Holzstruktur verletzen und mit dem Fingernagel spuerbar sind.
  • Konzentrierte Kratzspuren von Haustieren oder scharfkantigen Gegenstaenden.
  • Schleifspuren durch das Rutschen von Stuehlen ohne weiche Gleiter.
  • Lokale Druckstellen oder Einbrueche durch schwere, spitze Gegenstaende.
  • Wasserschaeden, die zu Verf aerbungen oder Aufquellungen fuehren.

Kostentabelle fuer Reparaturen und Ersatz (in CHF)

Haeufige Fehler und wie man sie vermeidet

• Fehler des Mieters: Reparaturversuche mit ungeeigneten Mitteln (z.B. farbiger Stift, Wachs). Dies kann den Schaden vergroessern und die Reparaturkosten erhoehen. Besser: Schaden im Mietereingangsprotokoll dokumentieren und beim Auszug offen ansprechen.
• Fehler des Vermieters: Pauschal die Kosten einer Komplettrenovation fordern, ohne Alter und normale Abnutzung des Parketts zu beruecksichtigen. Dies ist rechtlich unhaltbar. Der Vermieter muss den konkreten, finanziellen Schaden (Wertminderung) nachweisen.
• Genereller Fehler: Fehlende oder ungenaue Dokumentation im Ein- und Auszugsprotokoll. Fotos mit Datum sind hier der beste Beweis fuer den urspruenglichen Zustand und die Entwicklung der Gebrauchsspuren.

Haeufig gestellte Fragen (FAQ)

• Muessen Kratzer unter Moebeln repariert werden? Nein. Kratzer, die permanent von Moebeln verdeckt waren, sind bei normaler Nutzung nicht entstanden und muessen nicht ausgebessert werden, es sei denn, sie stammen vom Hinein- oder Herausziehen.
• Ich bin nur 2 Jahre dort gewohnt. Gilt das gleiche? Ja, das Prinzip ist gleich. Allerdings ist die normale Abnutzung nach 2 Jahren sehr gering. Schon leichte Kratzer koennen dann eher als Beschaedigung gewertet werden, da sie nicht dem «jahrelangen» Gebrauch zuzuschreiben sind.
• Der Vermieter will die Kaution einbehalten. Was tun? Fordern Sie eine detaillierte, begruendete Auflistung der Kosten (Art. 257e OR). Lehnen Sie pauschale Forderungen schriftlich ab. Bei Uneinigkeit koennen Sie eine Schlichtungsstelle Ihrer Region einschalten oder vor das Mietgericht ziehen.
• Sind Gleiter unter Stuehlen Pflicht? Ausdruecklich gesetzlich vorgeschrieben sind sie nicht, aber sie gehoeren zur ueblichen und sorgfaeltigen Nutzung einer Parkettwohnung. Ihr Fehlen bei verursachten Kratzern spricht stark fuer ein mieterisches Verschulden.

Fazit: Die Frage «Reparatur oder Schadenersatz?» laesst sich nur im Einzelfall und unter Beruecksichtigung von Alter, Nutzung und Art des Schadens beantworten. Eine offene Kommunikation und eine realistische, am Zeitwert orientierte Betrachtung helfen beiden Parteien, zu einer fairen Loesung zu kommen.