Mietkautionsversicherung: Vor- und Nachteile

Mietkautionsversicherung: Die flexible Alternative zur Barkaution

Bei einem Umzug in eine neue Mietwohnung in der Schweiz stellt sich für viele Mieterinnen und Mieter die klassische Frage: Woher das Geld für die oft hohe Mietkaution nehmen? Eine Barkaution von drei Monatsmieten bindet erhebliche liquide Mittel. Als Alternative bietet sich seit Jahren die Mietkautionsversicherung an. Statt das Geld auf ein gesperrtes Kautionskonto einzuzahlen, bezahlt man eine jährliche Prämie an eine Versicherungsgesellschaft, die dem Vermieter im Schadensfall die Kaution garantiert. Dieser Artikel beleuchtet die Vor- und Nachteile aus rechtlicher und finanzieller Sicht und hilft Ihnen, die für Sie passende Entscheidung zu treffen.

Rechtlicher Kontext: Die Kaution im Obligationenrecht

Die gesetzliche Grundlage für die Mietkaution findet sich im Schweizer Obligationenrecht (OR). Gemäss Art. 257e OR darf die Höhe der Kaution drei Nettomonatsmieten (ohne Nebenkosten) nicht überschreiten. Der Vermieter ist verpflichtet, die Barkaution auf ein Treuhandkonto bei einer Bank oder einer ähnlichen finanziell gesicherten Institution einzuzahlen, die im Namen des Mieters geführt wird (Art. 257f OR). Die Zinsen aus dieser Anlage stehen dem Mieter zu.

Wichtig: Der Vermieter kann die Barkaution nicht einfach ablehnen. Er ist jedoch nicht verpflichtet, eine Kautionsversicherung zu akzeptieren. Seine Zustimmung ist zwingend erforderlich. Gemäss Art. 257g OR muss die Kaution zurückerstattet werden, sobald die Mietverhältnis beendet ist und alle fälligen Forderungen beglichen sind.

Die Kautionsversicherung ist eine private Vertragsgestaltung zwischen Mieter, Vermieter und Versicherer. Sie ersetzt nicht die gesetzliche Pflicht zur Stellung einer Kaution, sondern erfüllt sie auf anderem Wege. Der Vermieter erhält im Schadensfall einen direkten Anspruch gegen die Versicherung.

Berechnungsbeispiel: Barkaution vs. Versicherung

Nehmen wir eine Wohnung mit einer Nettomiete von CHF 2’500.- pro Monat an:

• Barkaution: 3 x CHF 2’500 = CHF 7’500.- Diese Summe muss bei Vertragsunterzeichnung flüssig verfügbar sein und wird auf ein Kautionskonto eingezahlt. Bei einer angenommenen Verzinsung von 0.5% p.a. erhält der Mieter nach 5 Jahren ca. CHF 190.- Zinsen (vor Steuern). Bei Auszug erhält er den vollen Betrag von CHF 7’500 zurück, sofern keine Mängel geltend gemacht werden.
• Kautionsversicherung: Die jährliche Prämie beträgt typischerweise zwischen 3.5% und 5.5% der gedeckten Kautionssumme. Bei 4.5% von CHF 7’500 = CHF 337.50 Prämie pro Jahr. Über 5 Jahre summiert sich das auf CHF 1’687.50. Diese Kosten sind definitiv verloren. Dafür bleibt das eigene Kapital von CHF 7’500 frei verfügbar und kann anderweitig investiert werden.

Die Entscheidung hängt massgeblich davon ab, ob man das gebundene Kapital (CHF 7’500) gewinnbringender anlegen kann, als die Versicherungsprämien zu zahlen und auf die Zinserträge der Barkaution zu verzichten.

Checkliste: Wann lohnt sich eine Mietkautionsversicherung?

• Ja, wahrscheinlich lohnend:
  • Sie haben nicht genügend Eigenkapital für die Barkaution, ohne in teure Dispokredite zu gehen.
  • Ihr frei verfügbares Kapital kann mit hoher Sicherheit eine Rendite erwirtschaften, die deutlich über den Versicherungsprämien und den entgangenen Kautionszinsen liegt (z.B. durch Tilgung teurer Schulden).
  • Sie planen einen häufigen Wohnungswechsel (z.B. beruflich bedingt) und möchten nicht jedes Mal hohe Summen binden und freigeben lassen.
  • Sie mieten nur für eine kurze Dauer (1-2 Jahre).
• Nein, eher nicht lohnend:
  • Sie haben die nötige Kaution problemlos verfügbar und legen sie allenfalls auf einem Sparkonto mit gutem Zins an.
  • Sie planen, viele Jahre in der gleichen Wohnung zu bleiben. Die kumulierten Prämien können über 10-15 Jahre einen signifikanten Betrag erreichen.
  • Ihr Vermieter lehnt eine Versicherungslösung kategorisch ab (was sein gutes Recht ist).
  • Sie schätzen die psychologische Sicherheit, dass «ihr» Geld auf einem eigenen Konto liegt und sie es bei korrektem Verhalten garantiert zurückerhalten.

Kostenvergleichstabelle (in CHF, beispielhaft)

Hinweis: Die Tabelle zeigt die rein finanziellen Aspekte unter Vernachlässigung möglicher alternativer Anlagerenditen des freigestellten Kapitals.

Häufige Fehler und Fallstricke

• Ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters abschliessen: Ein Abschluss auf eigene Faust ist nutzlos. Holen Sie die schriftliche Einwilligung des Vermieters vor Vertragsunterzeichnung ein.
• Die Police nicht verstehen: Achten Sie auf Ausschlüsse (z.B. bei Zahlungsverzug der Miete, grober Fahrlässigkeit), die Selbstbeteiligung und die genauen Meldefristen im Schadensfall.
• Automatische Verlängerung übersehen: Die Policen laufen oft automatisch weiter. Kündigen Sie rechtzeitig, wenn Sie umziehen oder zur Barkaution wechseln.
• Den Vermieter nicht informieren: Bei einem Schaden (z.B. Beschädigung der Wohnung) müssen sowohl der Vermieter als auch die Versicherung umgehend informiert werden. Die Versicherung prüft den Anspruch und zahlt direkt an den Vermieter. Sie als Mieter müssen die Kosten dann an die Versicherung zurückerstatten.
• Nur auf den Preis schauen: Das günstigste Angebot kann die schlechtesten Deckungsbedingungen haben. Vergleichen Sie die Allgemeinen Versicherungsbedingungen (AVB).

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Kann mich der Vermieter zwingen, eine Barkaution zu hinterlegen?
Nein, er kann Sie nicht zwingen, aber er kann den Mietvertrag von der Hinterlegung einer für ihn akzeptablen Sicherheit (Barkaution oder versicherte Kaution) abhängig machen. Lehnt er die Versicherung ab, müssen Sie die Barkaution stellen, um den Vertrag zu erhalten.

Was passiert bei einem Schaden?
Die Versicherung begleicht die berechtigte Forderung des Vermieters (bis zur Höhe der versicherten Kautionssumme). Sie als Mieter sind vertraglich verpflichtet, der Versicherung den ausgezahlten Betrag zurückzuerstatten. Es handelt sich also um eine reine Garantie, nicht um eine Kostendeckung für Sie.

Steigen die Prämien mit der Zeit?
Die Prämie ist in der Regel ein fester Prozentsatz der gedeckten Summe. Bei einer Mieterhöhung muss die Deckungssumme und damit die Prämie angepasst werden.

Kann ich jederzeit von der Versicherung zur Barkaution wechseln?
Ja, das ist möglich. Sie kündigen die Versicherung (unter Beachtung der Kündigungsfrist) und stellen dem Vermieter die Barkaution auf einem Kautionskonto zur Verfügung. Eine vorherige Absprache mit dem Vermieter ist zwingend.

Gibt es steuerliche Vorteile?
Nein. Die Prämien für eine Mietkautionsversicherung sind in der Regel nicht von den Steuern abzugsfähig.

Fazit

Die Mietkautionsversicherung ist eine sinnvolle finanzielle Entlastung für Mieter, denen das nötige Kapital für eine Barkaution fehlt oder die ihr Geld lieber flexibel einsetzen möchten. Langfristig und bei stabiler finanzieller Lage ist die klassische Barkaution in den meisten Fällen die kostengünstigere Variante. Die Entscheidung ist letztlich eine individuelle Rechnung zwischen gebundenem Kapital, Opportunitätskosten und persönlicher Flexibilität. Klären Sie in jedem Fall frühzeitig mit Ihrem künftigen Vermieter ab, welche Form der Sicherheitsleistung er akzeptiert.