Mietvertrag kündigen: Vorlage und Fristen
Mietvertrag kündigen in der Schweiz: Die korrekte Kündigung mit Vorlage und Fristen
Die Kündigung eines Mietvertrags in der Schweiz ist ein formaler Akt, der strikten gesetzlichen Vorschriften folgen muss. Ein Fehler in Form oder Frist kann teure Folgen haben und dazu führen, dass die Kündigung unwirksam ist und der Vertrag weiterläuft. Dieser Artikel bietet Ihnen als Mieterin oder Mieter eine umfassende Anleitung, inklusive einer rechtssicheren Vorlage, um Ihre Wohnung korrekt zu kündigen. Wir klären die gesetzlichen Fristen, zeigen eine Berechnung an einem konkreten Beispiel, listen alle Kosten auf und helfen Ihnen, häufige Fehler zu vermeiden.
Rechtlicher Rahmen: Das Mietrecht gemäss OR
Die gesetzliche Grundlage für die Kündigung eines Mietvertrags für Wohnräume ist im Obligationenrecht (OR) verankert. Die zentralen Bestimmungen finden sich in den Artikeln 266ff. OR. Für Standard-Mietverträge (ohne befristete Dauerverhältnisse) gelten die folgenden gesetzlichen Kündigungsfristen:
- Kündigung durch den Mieter: Gemäss Art. 266c Abs. 1 OR beträgt die Frist 3 Monate auf das Ende eines Monats.
- Kündigung durch den Vermieter: Gemäss Art. 266d Abs. 1 OR beträgt die Frist 3 Monate auf das Ende eines Monats, sofern kein wichtiger Grund nach Art. 266g OR vorliegt.
Wichtig: Der Vertrag kann längere Fristen vorsehen, aber nur unter bestimmten Bedingungen. Kürzere Fristen als im Gesetz sind nur in Ausnahmefällen gültig. Die Einhaltung der Frist ist absolut zwingend. Eine verspätet eingereichte Kündigung wird erst zum nächsten möglichen Termin wirksam.
Die offiziellen Gesetzestexte des Obligationenrechts (OR) können auf der Website der Schweizerischen Eidgenossenschaft eingesehen werden: Obligationenrecht (OR) auf admin.ch. Dies ist die verbindliche Quelle für die genannten Artikel.
Kündigungstermin berechnen: Ein praktisches Beispiel
Die Berechnung des korrekten Kündigungstermins ist entscheidend. Die 3-Monatsfrist läuft auf das Ende eines Monats. Das bedeutet: Der Zugang der Kündigung beim Vermieter muss so erfolgen, dass bis zum gewünschten Vertragsende noch volle 3 Monate liegen.
Beispiel: Sie möchten Ihr Mietverhältnis per 30. September beenden.
- Der Kündigungstermin ist das Monatsende (30. September).
- Sie zählen 3 Monate rückwärts: September, August, Juli.
- Der letzte mögliche Tag für den Zugang Ihrer schriftlichen Kündigung beim Vermieter ist somit der 30. Juni.
- Da der 30. Juni ein Samstag sein könnte, empfehlen wir, den Brief so zu timen, dass er spätestens am 29. Juni (einem Werktag) zugestellt wird. Bei postalischer Zustellung gilt der Tag des Einwurfs als Zugang, nicht der Tag des Erhalts.
Eine Kündung, die erst am 2. Juli eingeht, wäre für den 30. September zu spät und würde erst auf den 31. Oktober wirksam.
Checkliste für eine rechtsgültige Kündigung
- Schriftform: Die Kündigung muss zwingend schriftlich erfolgen (Art. 266b OR). E-Mail oder SMS sind nur gültig, wenn der Vertrag dies explizit erlaubt.
- Zustellung: Senden Sie den Brief per Einschreiben mit Rückschein. So haben Sie einen verbrieften Nachweis über den Zugang.
- Frist einhalten: Berechnen Sie den Termin wie im Beispiel oben und sorgen Sie für rechtzeitige Absendung.
- Vollständige Angaben: Kündigungsbrief muss enthalten: Ihre vollständige Adresse, Vermieteradresse, Mietobjekt (genaue Adresse), gewünschtes Kündigungsdatum (Monatsende), Unterschrift aller Mieter.
- Kein Grund nötig: Als Mieter müssen Sie keinen Kündigungsgrund angeben (Art. 266c Abs. 2 OR).
- Vertrag prüfen: Prüfen Sie Ihren Vertrag auf abweichende, möglicherweise längere Kündigungsfristen.
Kostenübersicht (CHF) im Zusammenhang mit der Kündigung
| Kostenpunkt | Ungefähre Kosten (CHF) | Bemerkungen |
|---|---|---|
| Einschreiben mit Rückschein | 8.50 – 9.50 | Unverzichtbar für den Zugangsnachweis. |
| Endreinigung der Wohnung | 300 – 600 | Abhängig von Grösse und Zustand der Wohnung. Oft vertraglich vorgeschrieben. |
| Malerkosten / Schönheitsreparaturen | 200 – 1’500+ | Gemäss Vertrag und Abnutzung. Pauschalen sind umstritten. |
| Miete für letzte Monate | Volle Mietzinshöhe | Miete ist bis zum letzten Tag des Mietverhältnisses fällig. |
| Kaution (Rückbehalt Risiko) | 1-3 Monatsmieten | Wird nach Wohnungsübergabe und Regulierung aller Kosten zurückerstattet. |
| Möbeltransport / Umzug | 1’000 – 5’000+ | Sehr variable Kosten, abhängig von Umfang und Distanz. |
Häufige Fehler, die Ihre Kündigung unwirksam machen können
- Mündliche Kündigung: Ist gesetzlich nicht gültig. Immer schriftlich kündigen.
- Falsche Fristberechnung: Der häufigste Fehler. «3 Monate» bedeutet nicht «in 3 Monaten», sondern «auf das Ende eines Monats mit 3 Monaten Vorlauf».
- Fehlender Zugangsnachweis: Ein normaler Brief kann «verloren gehen». Nur ein Einschreiben mit Rückschein bietet rechtliche Sicherheit.
- Unvollständige Angaben: Fehlt die Unterschrift eines Mieters oder die genaue Objektbezeichnung, kann die Kündigung angefochten werden.
- Kündigung zum falschen Termin: Bei befristeten Verträgen gelten spezielle Regeln. Ein unbefristeter Vertrag kann grundsätzlich nur auf Monatsende gekündigt werden.
- Vergessen der Wohnungsübergabe: Eine protokollierte Übergabe mit dem Vermieter ist essenziell, um spätere Streitigkeiten über den Zustand und die Kaution zu vermeiden.
Musterbrief / Vorlage für Ihre Kündigung
[Ihr Name und Vorname]
[Ihre Strasse und Hausnummer]
[Ihre Postleitzahl und Ort]
[Name des Vermieters / Verwaltung]
[Strasse und Hausnummer]
[Postleitzahl und Ort]
Betreff: Kündigung des Mietvertrags für die Wohnung [Ihre genaue Wohnungsadresse, z.B. Musterstrasse 12, 8000 Zürich]
Sehr geehrte Damen und Herren,
Hiermit kündige ich / kündigen wir den Mietvertrag für die oben genannte Wohnung ordentlich und fristgerecht zum nächstmöglichen Termin.
Als Kündigungstermin bestimme ich / bestimmen wir das Monatsende [Datum einsetzen, z.B. 30. September 2024].
Ich bitte Sie, mir die Modalitäten der Wohnungsübergabe sowie die Schlussabrechnung mitzuteilen. Für eine termingerechte Übergabe stehe ich gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüssen,
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[Ort, Datum]
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[Unterschrift aller Mieter]
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Kann ich meine Kündigung per E-Mail schicken?
Nein, ausser Ihr Mietvertrag erlaubt dies explizit. Das Gesetz (OR) verlangt die Schriftform. Ein ausgedruckter, unterschriebener und per Post versendeter Brief ist der einzig sichere Weg.
Was passiert, wenn ich meine Kündigung einen Tag zu spät abschicke?
Dann wird sie erst zum übernächsten möglichen Termin wirksam. Sie müssen die Miete für die zusätzlichen Monate weiterzahlen.
Muss ich einen Grund für meine Kündigung angeben?
Als Mieter nein. Sie haben ein freies Kündigungsrecht. Als Vermieter ist eine Kündigung ohne wichtigen Grund (Eigenbedarf, vertragswidriger Gebrauch) nur unter Einhaltung der gesetzlichen Frist möglich.
Kann ich vor Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen?
Ja, aber Sie bleiben bis zum offiziellen Kündigungstermin mietzinsplichtig. Sie können mit dem Vermieter eine vorzeitige Auflösung gegen eine Gebühr vereinbaren oder einen Nachmieter vorschlagen.
Wann erhalte ich meine Kaution zurück?
Der Vermieter hat nach Beendigung des Mietverhältnisses und nach Erstellung der Schlussabrechnung angemessene Zeit für die Rückzahlung. Üblicherweise erfolgt dies innerhalb von 30-60 Tagen nach der Wohnungsübergabe, sofern keine Streitigkeiten bestehen.
