Mietzinsdepot Rückzahlung: Fristen und Rechte
Mietzinsdepot Rückzahlung: Ihre Rechte und die Pflichten des Vermieters
Die Rückzahlung des Mietzinsdepots ist oft der letzte und mit Spannung erwartete Schritt beim Auszug aus einer Mietwohnung. Viele Mieter fragen sich, wie lange der Vermieter das Geld einbehalten darf und unter welchen Bedingungen er Abzüge vornehmen kann. Dieser Artikel klärt die gesetzlichen Fristen, Ihre Rechte als Mieter und zeigt anhand eines konkreten Rechenbeispiels, was Sie bei der Rückforderung beachten müssen.
Rechtlicher Rahmen: Das sagt das Gesetz
Die gesetzliche Grundlage für die Verwaltung und Rückzahlung des Mietzinsdepots findet sich im Obligationenrecht (OR). Massgeblich ist insbesondere Artikel 257e OR. Dieser Artikel verpflichtet den Vermieter, die Kaution auf einem Treuhandkonto bei einer Bank oder einer anderen anerkannten Finanzinstitution in der Schweiz anzulegen. Der entscheidende Punkt für die Rückzahlung ist, dass das Geld dem Mieter gehört und der Vermieter es nur als Sicherheit verwahrt.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter das Depot unverzüglich zurückerstatten, sobald die gegenseitigen Forderungen geklärt sind. Das Gesetz kennt keine starre Frist von z.B. 30 Tagen, sondern verlangt eine angemessene und schnelle Abwicklung. In der Praxis wird eine Frist von ein bis drei Monaten nach Auszug als angemessen betrachtet, sofern keine besonderen Umstände (wie ungeklärte Schadensersatzforderungen) vorliegen. Der Vermieter ist verpflichtet, allenfalls vorgenommene Abzüge detailliert und nachvollziehbar zu begründen.
Die offizielle Gesetzesgrundlage können Sie auf der Website des Bundes konsultieren: Obligationenrecht Art. 257e.
Praktisches Rechenbeispiel: So wird abgerechnet
Szenario: Ein Mieter zieht nach 5 Jahren aus einer Wohnung in Zürich aus. Das hinterlegte Depot beträgt CHF 3’000. Es gibt folgende Punkte zu klären:
- Offene Nebenkosten: Die jährliche Nebenkostenabrechnung zeigt eine Nachzahlung von CHF 200 für das letzte Jahr.
- Schaden an der Mietsache: Ein beschädigter Rollladen muss repariert werden. Die Reparaturkosten betragen CHF 450.
- Abnutzung: Der Rollladen war 10 Jahre alt. Die gesetzliche Nutzungsdauer für einen Rollladen beträgt gemäss Richtlinien oft 10-15 Jahre.
Berechnung des Rückzahlungsbetrags:
- Ausgangsdepot: CHF 3’000
- Abzug Nebenkostennachzahlung: CHF 200 → Rest: CHF 2’800
- Abzug Schaden: Hier muss die wertmindernde Abnutzung berücksichtigt werden. Da der Rollladen bereits 10 Jahre alt war, kann kein voller Neuwert mehr verlangt werden.
Mögliche Berechnung: CHF 450 Reparaturkosten * (5 Jahre Restnutzungsdauer / 15 Jahre Gesamtnutzungsdauer) = CHF 150.
Es werden also nur CHF 150 (und nicht CHF 450) vom Depot einbehalten. → Rest: CHF 2’650
Resultat: Der Vermieter muss dem Mieter innert angemessener Frist CHF 2’650 zurückerstatten, zusammen mit einer detaillierten Aufstellung der Abzüge (Nebenkostenabrechnung und Kostenvoranschlag/Rechnung für den Rollladen mit Begründung zur Wertminderung).
Checkliste für Mieter beim Auszug
- Vor dem Auszug: Übergabeprotokoll mit dem Vermieter/der Verwaltung erstellen. Fotos/Videos von allen Räumen machen, die den Zustand belegen.
- Reinigung: Wohnung besenrein oder gemäss Vertrag übergeben. Eine professionelle Reinigung ist oft empfehlenswert.
- Schlüssel: Alle Schlüssel aushändigen und quittieren lassen.
- Adressänderung: Dem Vermieter die neue Adresse für die Rückzahlung und die finale Nebenkostenabrechnung mitteilen.
- Nach dem Auszug: Schriftlich (per Einschreiben oder E-Mail) die Rückzahlung des Depots unter Angabe des Kontos anmahnen. Frist von 30 Tagen setzen.
- Bei Unstimmigkeiten: Vom Vermieter eine detaillierte, belegte Aufstellung aller Abzüge verlangen. Bei nicht gerechtfertigten Abzügen schriftlich widersprechen.
Kostentabelle (typische Positionen bei der Depotrückzahlung)
| Position | Kostenrahmen (CHF) | Bemerkung |
|---|---|---|
| Professionelle Endreinigung (3.5-Zimmer) | 300 – 600 | Häufig im Mietvertrag vorgeschrieben |
| Malern der Wohnung | 1’500 – 3’500 | Nur bei übermässiger Abnutzung oder Vertragsbruch; normale Abnutzung ist mietfrei |
| Reparatur Küchenarbeitsplatte | 400 – 1’200 | Abzug nur unter Berücksichtigung der Wertminderung |
| Ersatz eines defekten Herdbackofens | 600 – 1’500 | Nur bei grober Fahrlässigkeit; sonst ist es Sache des Vermieters |
| Nebenkostennachzahlung (jährlich) | Variabel | Basierend auf der jährlichen Abrechnung |
Häufige Fehler und Probleme
- Fehlende Dokumentation: Ohne Übergabeprotokoll und Fotos bei Ein- und Auszug ist jeder Streit vorprogrammiert.
- Unbegründete Abzüge: Vermieter behalten pauschal Geld für «Renovation» oder «Verschleiss» ein. Dies ist unrechtmässig. Jeder Abzug muss konkret und belegt sein.
- Vergessene Wertminderung: Mieter akzeptieren Abzüge zum Neuwert für alte Einrichtungen. Die lineare Wertminderung über die Nutzungsdauer muss immer angerechnet werden.
- Passivität: Mieter warten monatelang, ohne eine schriftliche Aufforderung zur Rückzahlung zu senden. Setzen Sie eine Frist!
- Verwechslung mit der Nebenkostenabrechnung: Die finale Nebenkostenabrechnung für das letzte Jahr kann die Depotrückzahlung verzögern. Der Vermieter darf deren Resultat abwarten.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F: Darf der Vermieter die Kaution für die letzte Miete verwenden?
A: Nein, absolut nicht. Das Depot ist eine reine Sicherheitsleistung. Die Miete muss separat und pünktlich bezahlt werden. Eine Verrechnung ist nur nachträglich und im gegenseitigen Einvernehmen bei der Schlussabrechnung möglich.
F: Was kann ich tun, wenn der Vermieter das Depot nicht zurückzahlt?
A: 1. Schriftliche Mahnung mit angemessener Frist (z.B. 30 Tage). 2. Bei Nichtbefolgung können Sie eine Rechtsverfolgungsandrohung senden. 3. Als letztes Mittel bleibt die Klage bei der Schlichtungsbehörde (kostenpflichtig) oder direkt beim Friedensrichter.
F: Bekomme ich Zinsen auf mein Mietzinsdepot?
A: Ja, gemäss Art. 257e OR stehen dem Mieter die Zinsen auf dem Treuhandkonto zu. In der heutigen Niedrigzinsphase sind diese oft minimal. Der Vermieter muss die Zinsen jedoch in der Schlussabrechnung ausweisen oder mit den Abzügen verrechnen.
F: Muss ich eine Kautionsversicherung akzeptieren?
A: Nein. Der Mieter hat das Recht auf eine hinterlegte Barkaution auf einem Treuhandkonto. Eine Kautionsversicherung (z.B. via Mietkaution AG) kann der Vermieter nur anbieten, der Mieter kann aber auf der traditionellen Lösung bestehen.
Fazit: Die Rückzahlung des Mietzinsdepots sollte eine transparente und faire Abrechnung sein. Als Mieter kennen Sie Ihre Rechte: Fordern Sie eine detaillierte Aufstellung, berücksichtigen Sie die Wertminderung und setzen Sie bei Verzögerungen klare schriftliche Fristen. So schliessen Sie Ihr Mietverhältnis ohne böse Überraschungen ab.
