Nachmieter suchen: Pflichten und Regeln
Nachmieter suchen: Ihre Pflichten und die rechtlichen Regeln beim ausserterminlichen Auszug
Ein ausserterminlicher Auszug aus einer Mietwohnung ist in der Schweiz keine Seltenheit. Ob aus beruflichen Gründen, einer veränderten Lebenssituation oder einem Kauf einer eigenen Immobilie – die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist lässt sich oft nicht einhalten. In einem solchen Fall ist die Suche nach einem geeigneten Nachmieters oft der einzige Weg, um sich vertragskonform und ohne finanzielle Nachteile aus dem bestehenden Mietverhältnis zu lösen. Dieser Artikel erläutert Ihre Pflichten als Mieterin oder Mieter, die rechtlichen Grundlagen und bietet praktische Hilfestellungen für eine erfolgreiche Nachmietersuche.
Rechtlicher Kontext: Das Gesetz und der «akzeptable Nachmieter»
Die gesetzliche Grundlage für einen ausserterminlichen Auszug findet sich im Schweizerischen Obligationenrecht (OR). Massgeblich ist hier Artikel 264 OR. Dieser Artikel regelt die vorzeitige Auflösung von Mietverträgen über Wohn- und Geschäftsräumen. Er besagt, dass der Mietvertrag vor Ablauf der vereinbarten Dauer gekündigt werden kann, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein solcher wichtiger Grund liegt regelmässig bei einem beruflich bedingten Ortswechsel, dem Zusammenziehen mit dem Partner oder dem Erwerb von Wohneigentum vor.
Die zentrale Bedingung für eine einvernehmliche und straffreie Lösung ist jedoch in Art. 264 Abs. 2 OR festgehalten. Darin heisst es, dass die kündigende Partei (also Sie als Mieter) der anderen Partei (der Vermieterin oder der Verwaltung) einen Nachfolger «zu angemessenen Bedingungen» anbieten muss. In der Rechtsprechung und Praxis hat sich hierfür der Begriff des «akzeptablen Nachmieters» etabliert.
Ein akzeptabler Nachmieter ist eine Person, die nach objektiven Kriterien in der Lage und bereit ist, den bestehenden Mietvertrag unter unveränderten Bedingungen (Mietzins, Nebenkosten, Vertragsklauseln) zu übernehmen und die gleiche Bonität und Zuverlässigkeit wie der bisherige Mieter aufweist.
Die Vermieterin darf die vorgeschlagene Person nicht willkürlich ablehnen. Eine Ablehnung ist nur gerechtfertigt, wenn berechtigte Zweifel an der Bonität (z.B. negativer Betreibungsauszug, ungenügendes Einkommen), der Zuverlässigkeit oder der geplanten Nutzung der Wohnung bestehen. Persönliche Sympathien spielen keine Rolle. Die detaillierten Bestimmungen zum Mietrecht können Sie auf der offiziellen Plattform des Bundes nachlesen: Obligationenrecht, Art. 253 ff.
Praktisches Rechenbeispiel: Die finanziellen Konsequenzen
Angenommen, Sie haben einen Mietvertrag mit einer jährlichen Kündigungsfrist zum 31. März. Sie möchten jedoch bereits am 30. September des laufenden Jahres ausziehen, weil Sie ein Haus gekauft haben. Ohne Nachmieter müssten Sie den Mietzins weiterbezahlen bis zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist, also für weitere 6 Monate.
- Monatlicher Nettomietzins: CHF 2’200.-
- Nebenkostenpauschale: CHF 200.-
- Gesamtkosten pro Monat: CHF 2’400.-
Kosten ohne Nachmieter (Theorie): 6 Monate x CHF 2’400.- = CHF 14’400.-
Kosten mit erfolgreicher Stellung eines akzeptablen Nachmieters: Sie zahlen den Mietzins nur bis zum Einzug des Nachmieters (z.B. 1. November) und übernehmen allenfalls die Kosten für die Nachmietersuche (siehe Tabelle). Die Ersparnis liegt in diesem Beispiel bei über CHF 10’000.-.
Checkliste: So finden Sie einen akzeptablen Nachmieter
- Frühzeitige Kommunikation: Informieren Sie Ihre Vermieterin schriftlich und so früh wie möglich über Ihren Wunsch zum ausserterminlichen Auszug und Ihr Vorhaben, einen Nachmieter zu suchen.
- Wohnungspräsentation: Sorgen Sie für eine makellose Wohnungsbesichtigung. Räumen Sie auf, lüften Sie und heben Sie die Vorzüge der Wohnung hervor.
- Dokumentensammlung für Interessenten: Bereiten Sie ein Dossier vor mit: Aktuellem Mietvertrag, aktueller Nebenkostenabrechnung, Informationen zur Liegenschaft und zum Umfeld.
- Bonitätsprüfung vorab: Lassen Sie sich von seriösen Interessenten freiwillig einen Betreibungsauszug und eine Arbeitsbestätigung mit Salärausweis zeigen. Eine grobe Daumenregel: Das Nettomonatseinkommen sollte das 3- bis 3.5-fache der Miete betragen.
- Formelles Anschreiben an die Verwaltung: Reichen Sie Ihren Wunschkandidaten der Vermieterin schriftlich mit vollständigem Dossier (ausgefülltes Mietgesuch, Bonitätsnachweise, Kopie Ausweis) zur Prüfung ein. Setzen Sie eine angemessene Frist für die Antwort (z.B. 10 Werktage).
- Übergabeprotokoll: Planen Sie eine detaillierte Übergabe mit dem Nachmieter und einem Vertreter der Verwaltung. Halten Sie den Zustand schriftlich und mit Fotos fest.
Kostentabelle (Übersicht in CHF)
| Kostenposition | Durchschnittliche Kosten (CHF) | Bemerkungen |
|---|---|---|
| Inserate auf Online-Portalen (Immoscout24, Homegate etc.) | 150 – 400 | Abhängig von Paket und Laufzeit des Inserats. |
| Fotograf für professionelle Wohnungsfotos | 200 – 500 | Sehr empfehlenswert, erhöht die Attraktivität massiv. |
| Reinigungsfirma für Endreinigung | 300 – 700 | Oft vertraglich vorgeschrieben. Rechnung aufbewahren. |
| Administrationsgebühr der Verwaltung | 150 – 300 | Für die Prüfung des Nachmieters und Vertragsanpassung. Häufig vom Ausziehenden getragen. |
| Mietzins für Überlappungszeit | individuell | Kosten für Tage/ Wochen, in denen beide Verträge parallel laufen (bis der Nachmieter einzieht). |
| Geschätztes Gesamtminimum | 800 – 1’900 | Plus allenfalls paralleler Mietzins. Deutlich günstiger als die Weiterzahlung für mehrere Monate. |
Häufige Fehler und wie Sie sie vermeiden
- Zu späte Information der Vermieterin: Handeln Sie proaktiv. Ein überraschender Auszugswunsch führt zu Widerstand.
- Unvollständiges Dossier einreichen: Eine Vermieterin kann einen Nachmieter aufgrund fehlender Bonitätsnachweise zu Recht ablehnen. Liefern Sie alle Unterlagen komplett.
- Private Absprachen ohne Verwaltung: Vereinbaren Sie niemals nur mündlich mit dem Nachmieter einen Einzugstermin oder Konditionen. Alles muss über die offizielle Verwaltung laufen und schriftlich festgehalten werden.
- Die Wohnung in schlechtem Zustand zeigen: Der erste Eindruck zählt. Eine ungepflegte Wohnung schreckt solvente und zuverlässige Mieter ab.
- Die eigene Haftung vergessen: Bis zur offiziellen Vertragsübernahme durch den Nachmieter und der Abnahme der Wohnung bleiben Sie für Mietzins und Schäden haftbar.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Darf die Vermieterin meinen vorgeschlagenen Nachmieter einfach ablehnen?
Nein, aber sie kann es bei berechtigten Zweifeln. Die Ablehnung muss sachlich begründet sein (z.B. ungenügendes Einkommen, negative Zahlungsauskünfte). Eine Ablehnung aus persönlichen Gründen ist unzulässig.
Muss der Nachmieter den gleichen Mietzins bezahlen?
Ja, grundsätzlich muss der Mietvertrag zu den exakt gleichen Bedingungen übernommen werden. Das schliesst den Nettomietzins, Nebenkosten und alle Vertragsklauseln ein. Eine Neuverhandlung ist nicht vorgesehen.
Was passiert, wenn ich keinen Nachmieter finde?
In diesem Fall bleiben Sie bis zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist an den Mietvertrag gebunden und müssen den Mietzins weiterbezahlen, auch wenn die Wohnung leer steht (sog. Doppelbelastung).
Kann mich die Verwaltung bei der Suche unterstützen?
Viele Verwaltungen sind dazu bereit, insbesondere wenn sie ein Interesse an einer schnellen, reibungslosen Übergabe haben. Klären Sie dies frühzeitig ab. Oft übernehmen sie die Besichtigungstermine, wenn Sie ihnen die Schlüssel überlassen.
Bin ich für Schäden haftbar, die der Nachmieter verursacht?
Nein, sobald der Mietvertrag zwischen Vermieterin und Nachmieter offiziell in Kraft tritt und ein Übergabeprotokoll unterzeichnet ist, endet Ihre Haftung. Schäden aus der Zeit davor gehen jedoch zu Ihren Lasten.
