Raucherwohnung streichen: Muss der Mieter zahlen?

Raucherwohnung streichen: Wer muss für die gelben Wände bezahlen?

Die Frage, ob Mieter oder Vermieter die Kosten für das Streichen einer verrauchten Wohnung tragen müssen, ist eine der haeufigsten und meistdiskutierten Streitfragen im Schweizer Mietrecht. Gelbliche Verfaerbungen an Waenden und Decken durch jahrelanges Rauchen sind ein deutliches Zeichen, doch die rechtliche Einordnung ist nicht immer einfach. Grundsaetzlich gilt: Der Mieter muss die Wohnung am Ende des Mietverhaeltnisses in einem ordnungsgemaessen Zustand zurueckgeben, wobei eine normale Abnutzung (usuelle Abnutzung) vom Vermieter zu tragen ist. Die entscheidende Frage lautet daher: Gehoeren Nikotinbelaege noch zur normalen oder schon zur uebermaessigen Abnutzung? Dieser Artikel beleuchtet die rechtlichen Grundlagen, bietet eine konkrete Kostenuebersicht und gibt praktische Checklisten an die Hand.

Rechtlicher Rahmen: Usuelle Abnutzung vs. Uebermaessige Abnutzung

Die gesetzliche Grundlage findet sich im Schweizer Obligationenrecht (OR). Massgebend ist Artikel 257c OR, der die Haftung des Mieters fuer den Zustand der Mietsache regelt. Der Mieter haftet fuer alle Verschlechterungen, die waehrend seiner Mietdauer eintreten, ausser sie sind auf einen Zufall oder auf die ueblich Abnutzung zurueckzufuehren.

Art. 257c OR: «Der Mieter hat dem Vermieter alle waerend der Mietdauer eintretenden Verschlechterungen der Mietsache zu ersetzen, sofern sie nicht durch Zufall oder durch uebliche Abnutzung entstanden sind.»

Die Beurteilung, was «ueblich» ist, haengt von der Mietdauer und der Art der Nutzung ab. In der Praxis wird von Gerichten und Schlichtungsbehoerden oft folgende Faustregel angewendet:

• Normale Abnutzung (Vermieter traegt die Kosten): Leichte Gebrauchsspuren nach mehrjaehriger Mietdauer. Dazu gehoert auch eine gewisse Nachdunkelung von Waenden ueber die Zeit, die bei einer Renovation im normalen Turnus (ca. alle 10 Jahre) ohnehin gestrichen werden muessten.
• Uebermaessige Abnutzung/Verschmutzung (Mieter traegt die Kosten): Deutliche, ueber das normale Mass hinausgehende Verunreinigungen oder Schaeden, die durch ein besonders intensives oder unsorgfaeltiges Nutzungsverhalten entstehen. Hierzu zaehlen starke Nikotin- oder Fettablagerungen, die ein normales Reinigen unmoeglich machen und einen speziellen Sanierungsaufwand erfordern.

Fuer eine detaillierte offizielle Einfuehrung in die Themen Miete und Rueckgabe bietet das Portal ch.ch einen guten Ueberblick.

Berechnungsbeispiel: Wer zahlt wie viel?

Szenario: Ein Mieter bewohnt eine 3.5-Zimmer-Wohnung (ca. 80 m² Wohnflaeche) fuer 8 Jahre und raucht regelmaessig in allen Raeumen. Bei der Rueckgabe sind die Waende und Decken deutlich gelblich verfaerbt. Eine normale Renovation (Streichen in Weiss) reicht nicht aus; es muss eine Grundierung (Sperrgrund) aufgetragen werden, um die Nikotinrueckstaende zu binden und Durchschlagen zu verhindern.

• Gesamtkosten Sanierung: 2’500 CHF (inkl. Spezialgrundierung und Mehrarbeit).
• Normaler Renovationsturnus: 10 Jahre.
• Berechnung: Der Vermieter muss die Kosten fuer eine normale Renovation nach 10 Jahren tragen. Da der Mieter nur 8 Jahre gemietet hat, hat der Vermieter einen anteiligen Anspruch auf Wertersatz fuer die vorzeitige noetige Renovation. Vereinfacht: Kosten fuer normale Renovation nach 8 Jahren = 0 CHF (noch innerhalb des Turnus). Die Mehrkosten entstehen durch die noetige Spezialbehandlung.
• Ergebnis: Der Mieter muss in der Regel nur die Mehrkosten fuer die Spezialbehandlung (Sperrgrund, zusaetzlicher Arbeitsaufwand) uebernehmen. Dies koennte in diesem Beispiel 1’200 – 1’800 CHF der Gesamtkosten ausmachen. Der Rest (Kosten fuer das «normale» Streichen) geht zu Lasten des Vermieters, da dieser die Wohnung nach 8 Jahren ohnehin haette renovieren muessen.

Checkliste fuer die Wohnungsrueckgabe

• Vor der Rueckgabe:
  • Ueberpruefen Sie den Mietvertrag auf spezielle Klauseln zum Rauchen oder Renovation.
  • Dokumentieren Sie den Zustand mit Fotos/Videos (Datum!).
  • Erwaegen Sie eine professionelle Reinigung, um oberflaechliche Rauchrueckstaende zu mindern.
• Beim Uebergabeprotokoll:
  • Lassen Sie sich alle festgestellten Maengel genau beschreiben.
  • Stimmen Sie nicht pauschal zu, wenn «Raucherschaeden» vermerkt werden. Fordern Sie eine konkrete Beschreibung (z.B. «starke Verfaerbung in Zimmer X»).
  • Machen Sie ggf. eigene Anmerkungen, wenn Sie der Einschaetzung nicht vollstaendig zustimmen.
• Bei der Kostentragung:
  • Fragen Sie nach einer detaillierten Aufschlüsselung der Handwerkerrechnung (Material/Arbeitszeit).
  • Verlangen Sie die Trennung zwischen Kosten fuer normale Renovation (Vermieteranteil) und Kosten fuer Sonderbehandlung (Mieteranteil).
  • Bei Uneinigkeit: Wenden Sie sich schriftlich an die kantonale Mieterschlichtungsbehoerde.

Kostentabelle fuer die Sanierung einer Raucherwohnung (Richtwerte in CHF)

Hinweis: Preise variieren stark nach Region, Anbieter und tatsaechlichem Verschmutzungsgrad. Diese Tabelle dient der groben Orientierung.

Haeufige Fehler und wie man sie vermeidet

• Fehler 1: Pauschale Uebernahme der Kosten. Mieter unterschreiben oft das Uebergabeprotokoll ohne Widerspruch und akzeptieren spaeter die Rechnung. Vermeidung: Immer auf eine detaillierte Auflistung bestehen und den eigenen Anteil hinterfragen.
• Fehler 2: Keine Dokumentation. Ohne eigene Fotos vom Ein- und Auszug ist eine Beweisfuehrung schwierig. Vermeidung: Zustand bei Ein- und Auszug umfassend fotografisch dokumentieren.
• Fehler 3: Missverstaendnis ueber «Renovationspflicht». Mieter sind nicht verpflichtet, die Wohnung in einem «wie neu»-Zustand zu uebergeben. Vermeidung: Klarheit ueber den Begriff der «ueblich Abnutzung» verschaffen.
• Fehler 4 (Vermieter): Uebertriebene Sanierungsforderungen. Das Streichen einer Wohnung allein wegen leichter Rauchspuren kann unverhaeltnismaessig sein. Vermeidung: Ein Gutachten von einem Malerfachbetrieb einholen, das den noetigen Sanierungsaufwand begruendet.

Haeufig gestellte Fragen (FAQ)

F: Gilt das auch fuer E-Zigaretten oder Shisha-Rauchen?
A: Ja, prinzipiell schon. Auch dabei koennen Rueckstaende (meist Glyzerin) entstehen, die ueber das normale Mass hinausgehen. Die Beweisfuehrung kann hier aber schwieriger sein als bei klassischem Tabakrauch.

F: Was, wenn im Mietvertrag «Nichtraucherwohnung» steht?
A: Diese Klausel verschaerft die Position des Vermieters. Bei einem Verstoss liegt nicht nur eine uebermaessige Abnutzung, sondern zusaetzlich ein Vertragsverstoss vor. Der Vermieter kann neben den Sanierungskosten allenfalls auch Schadenersatz fordern.

F: Muss ich als Mieter die komplette Wohnung streichen lassen?
A: Nein. Die Sanierungspflicht beschraenkt sich auf die tatsaechlich betroffenen Flaechen. Wenn nur im Wohnzimmer geraucht wurde, kann nicht das Streichen des Schlafzimmers verlangt werden.

F: An welche Fristen muss ich mich halten?
A: Der Vermieter muss Ihnen die Schlussrechnung mit den Abzuegen in der Regel innerhalb von 30 Tagen nach Wohnungsuebergabe zustellen. Bei Unstimmigkeiten sollten Sie sofort schriftlich reagieren und gegebenenfalls die Schlichtungsstelle einschalten, da oft kurze Fristen gelten.