Schimmel in der Wohnung: Wer zahlt beim Auszug?
Schimmel in der Wohnung: Wer zahlt beim Auszug? Der ultimative Leitfaden
Die Uebergabe der Wohnung beim Auszug ist oft mit Spannung verbunden. Entdeckt wird dann Schimmel, ist der Konflikt vorprogrammiert. Streitpunkt Nummer 1 ist stets: Wer ist verantwortlich? Der Mieter wegen falschen Lueftens oder der Vermieter wegen baulicher Maengel? Die Antwort entscheidet darueber, wer fuer die oft kostspielige Sanierung aufkommen muss. Dieser Artikel klärt auf der Grundlage des Mietrechts und praktischer Erfahrung umfassend auf.
Rechtlicher Rahmen: Das sagt das Gesetz
Die gesetzliche Grundlage findet sich im Obligationenrecht (OR), insbesondere in den Artikeln zur Miete. Massgeblich sind zwei Pflichten:
- Pflicht des Vermieters (Art. 256 OR): Er muss die Mietsache zu Beginn und waehrend der Mietdauer in einem zum vertragsgemässen Gebrauch tauglichen Zustand uebergeben und erhalten. Dazu gehoert, dass die Bausubstanz so beschaffen ist, dass kein Schimmel durch Baumängel (z.B. waermebruecken, defekte Isolation, aufsteigende Feuchtigkeit) entstehen kann.
- Pflicht des Mieters (Art. 257f OR): Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache sorgfaeltig zu gebrauchen und für die ordentliche Erhaltung zu sorgen. Konkret bedeutet das: Richtiges Heizen und Lueften, um uebermaessige Feuchtigkeit in der Wohnung zu vermeiden.
Die Rechtsprechung betont, dass der Mieter in der Beweispflicht ist. Kann er nachweisen, dass er stets sachgemaess gelueftet und geheizt hat, liegt die Ursache sehr wahrscheinlich beim Vermieter. Umgekehrt muss der Vermieter beweisen, dass der Schimmel auf ein Fehlverhalten des Mieters zurueckzufuehren ist. Eine offizielle Quelle des Bundes bietet einen guten Ueberblick zu Mieterrechten: Mietrecht auf ch.ch.
Praxistipp: Dokumentation ist alles! Fuehren Sie ein Lueftungsprotokoll bei Verdacht auf Baumängel und machen Sie Feuchtigkeitsmessungen mit einem Hygrometer. Bei der Uebergabe ein detailliertes Uebergabeprotokoll mit Fotos anfertigen.
Berechnungsbeispiel: Kostenaufteilung bei streitigem Schimmel
Szenario: In einer 3.5-Zimmer-Wohnung wird beim Auszug umfassender Schimmelbefall in einer Aussenecke des Schlafzimmers entdeckt. Die Sanierungskosten betragen 4’500 CHF.
- Fall 1 (Mieter verantwortlich): Gutachten zeigt, dass die Luftfeuchtigkeit in der Wohnung dauerhaft ueber 70% lag und keine ausreichende Lueftung nachweisbar ist. Der Mieter muss die vollen Kosten von 4’500 CHF tragen.
- Fall 2 (Vermieter verantwortlich): Ein Bausachverstaendiger stellt eine gravierende Waermebruecke aufgrund ungenuegender Isolierung fest. Der Vermieter traegt die Sanierungskosten. Der Mieter erhaelt zudem unter Umstaenden eine Mietzinsreduktion fuer die letzte Mietperiode.
- Fall 3 (Mischverantwortung): Es liegt eine leichte Waermebruecke vor, aber der Mieter hat zusaetzlich kaum gelueftet. Die Kosten werden oft quotenmaessig geteilt, z.B. 60% Vermieter / 40% Mieter. In diesem Beispiel waeren das 2’700 CHF fuer den Vermieter und 1’800 CHF fuer den Mieter.
Checkliste: So handeln Sie beim Schimmelbefund beim Auszug
- Unverzueglich melden: Informieren Sie den Vermieter / die Verwaltung sofort schriftlich (E-Mail, Einschreiben) ueber den Befund.
- Uebergabeprotokoll: Lassen Sie den Schimmel im gemeinsamen Uebergabeprotokoll detailliert beschreiben und von beiden Parteien unterschreiben. Unbedingt Fotos und Videos machen!
- Unabhaengiges Gutachten: Bei Uneinigkeit ueber die Ursache ein gemeinsames Gutachten durch einen unabhängigen Bausachverstaendigen veranlassen. Kosten traegt vorlauefig der Auftraggeber, sie werden spaeter dem Verantwortlichen auferlegt.
- Schlichtungsstelle: Ziehen Sie bei Konflikt die regional zustaendige Mieterschlichtungsbehoerde bei. Dies ist meist kostenguenstiger und schneller als ein Gerichtsverfahren.
- Rechtsschutz: Informieren Sie Ihre Rechtsschutzversicherung, falls vorhanden.
Kostentabelle (Durchschnittswerte in CHF)
| Position | Kostenbereich (CHF) | Wer traegt es typischerweise? |
|---|---|---|
| Erstinspektion durch Fachfirma | 200 – 500 | Oft Vermieter, bei klarem Mieterfehlverhalten Mieter |
| Detailiertes Bausachverstaendigen-Gutachten | 1’000 – 3’000 | Wird nach Verantwortung aufgeteilt |
| Sanierung oberflaechlicher Schimmel (ca. 10m²) | 1’500 – 3’000 | Abhaengig von Ursache |
| Sanierung bei tiefem Befall inkl. Trocknung | 4’000 – 10’000+ | Abhaengig von Ursache |
| Mietzinsreduktion pro Monat waehrend des Problems | 10% – 30% der Miete | Vermieter, bei eigenem Verschulden |
| Schlichtungsverfahren | 50 – 200 (Gebuehr) | Jede Parteil haeufig selbst |
Haeufige Fehler und wie Sie sie vermeiden
- Fehler 1: Schimmel einfach ueberstreichen. Das ist arglistig und kann zu einer Schadenersatzklage und einer negativen Arbeitszeugnis-Auskunft fuehren. Immer offenlegen!
- Fehler 2: Keine Dokumentation des Lueftverhaltens. Bei Verdacht auf Baumangel fruehzeitig mit einem Hygrometer die Luftfeuchtigkeit messen und protokollieren.
- Fehler 3: Muendliche Abmachungen. Alles schriftlich festhalten. Bestaetigen Sie Gespraeche mit der Verwaltung per E-Mail.
- Fehler 4: Sanierung selbst in Auftrag geben. Lassen Sie die Massnahmen vom Vermieter / der Verwaltung koordinieren, es sei denn, Sie sind eindeutig in der Pflicht und es handelt sich um eine Kleinigkeit.
- Fehler 5: Miete einfach einbehalten. Eine Mietzinsreduktion muss angemeldet und begruendet werden. Einseitiges Zurueckbehalten kann zur Kündigung führen.
Haeufig gestellte Fragen (FAQ)
Bin ich als Mieter verpflichtet, im Winter staendig zu heizen?
Ja. Der Mieter muss die Wohnung so beheizen, dass die Raumtemperatur auch in abgenutzten Raeumen nicht dauerhaft unter 18°C faellt und sich keine Feuchtigkeit an den Waenden niederschlagen kann. Das gilt auch während längerer Abwesenheit (z.B. Skiwochenende).
Der Vermieter sagt, der Schimmel in der Dusche sei meine Schuld. Stimmt das?
In feuchten Raeumen wie Bad und Küche entsteht schneller Schimmel. Hier ist die Lueftpflicht des Mieters besonders hoch. Nach dem Duschen/Kochen sollte sofort stoßgelueftet werden. Oberflaechlicher Schimmel in Fugen kann durchaus der Wartungspflicht des Mieters unterliegen. Bei Schimmel hinter Fliesen liegt die Ursache aber oft bei der Abdichtung (Vermieter).
Was tun, wenn der Schimmel schon bei Einzug da war?
Dies muss umgehend (innenert 30 Tagen) dem Vermieter gemeldet und im Einzugsprotokoll festgehalten werden. Ansonsten gilt die Wohnung als mangelfrei uebergeben. Beweise sichern!
Kann mich der Vermieter wegen Schimmels kündigen?
Ja, bei grobfaehrlichem oder vertragswidrigem Verhalten (z.B. systematisches Nichtlueften trotz Mahnung), das zu erheblichen Schäden führt, kann eine ausserordentliche fristlose Kündigung moeglich sein.
Fazit: Die Frage «Wer zahlt?» beim Schimmel laesst sich nicht pauschal beantworten. Sie ist eine Frage der Ursache und der Beweise. Handeln Sie als Mieter dokumentiert und proaktiv, als Vermieter sachlich und lösungsorientiert. Im Zweifelsfall ist ein Gutachten die beste Investition, um langwierige und teure Rechtsstreite zu vermeiden.
