Teppich reinigen bei Auszug: Pflicht oder Kür?

Teppich reinigen bei Auszug: Pflicht oder Kür? Eine rechtliche und praktische Anleitung

Der Auszug aus einer Mietwohnung ist mit vielen Fragen verbunden, und eine der häufigsten betrifft den Zustand der Bodenbeläge. Muss der Teppich blitzblank sein, gar professionell gereinigt? Oder reicht das gründliche Absaugen? Die Verunsicherung ist gross, denn oft fordern Vermieter oder Hauswarte pauschal eine professionelle Reinigung. In diesem Artikel klären wir auf, was das Schweizer Mietrecht tatsächlich vorschreibt, welche Kosten anfallen und wie Sie korrekt vorgehen.

Der rechtliche Rahmen: Das sagt das Mietrecht

Massgebend für die Rückgabepflichten des Mieters ist Art. 257 ff. des Obligationenrechts (OR). Der zentrale Grundsatz lautet: Die Mietsache ist in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie übernommen wurde – unter Berücksichtigung einer ordentlichen Abnutzung. Dies ist der Schlüssel zum Verständnis.

Art. 257 OR hält fest, dass der Mieter die gemietete Sache «in dem Zustand zurück[gibt], in welchem er sie erhalten hat, abgesehen von der durch Zeitablauf und ordnungsgemässem Gebrauch herbeigeführten Abnutzung.»

Konkret auf Teppiche und Bodenbeläge angewendet bedeutet dies:

• Keine pauschale Pflicht zur professionellen Reinigung: Der Vermieter kann nicht vertraglich oder nachträglich eine generelle professionelle Reinigung fordern, wenn diese nicht notwendig ist. Eine solche Klausel im Mietvertrag wäre als missbräuchlich anzusehen.
• Massstab ist der übergebene Zustand: Wurde die Wohnung mit neuen, frisch gereinigten Teppichen übergeben, muss sie auch so zurückgegeben werden. Waren die Teppiche jedoch bereits abgenutzt oder leicht verschmutzt übernommen worden, muss nur dieser Ursprungszustand wiederhergestellt werden.
• Ordentliche Abnutzung ist erlaubt: Gebrauchsspuren, die aus der normalen, vertragsgemässen Nutzung über die Jahre entstehen, muss der Mieter nicht beseitigen. Dazu gehören leichte Abtretspuren in Laufwegen oder eine dezente Farbmattierung.
• Ausserordentliche Verschmutzung ist zu beseitigen: Flecken durch Nachlässigkeit (z.B. Rotwein-, Öl- oder Haarfärbemittelflecken), starke Verunreinigungen durch Tiere oder übermässige Verschmutzung, die über die normale Abnutzung hinausgeht, müssen fachgerecht gereinigt werden. Hier kann eine professionelle Reinigung sehr wohl zur Pflicht werden.

Die offizielle Quelle des Bundes bietet eine umfassende Übersicht zu Mietrechtsthemen: ch.ch – Mietrecht.

Praktisches Rechenbeispiel: Wann muss was gemacht werden?

Szenario: Ein Mieter zieht nach 5 Jahren aus einer Wohnung mit einem beigen Spannteppich aus. Der Teppich wurde in einem einwandfreien, sauberen Zustand übernommen.

• Normale Abnutzung: Leichte Abtretspuren im Korridor, eine allgemeine, gleichmässige Mattierung der Farbe durch regelmässiges Saugen und Begehen. → Keine Reinigungspflicht ausser einem gründlichen Endreinigungssaugen.
• Ausserordentliche Verschmutzung: Mehrere deutlich sichtbare Flecken (Kaffee, Erde) im Wohnzimmerbereich, ein verfärbter Bereich neben dem Esstisch. → Reinigungspflicht des Mieters. Ob dies selbst oder professionell geschehen muss, hängt vom Erfolg der Eigenleistung ab. Können die Flecken nicht fachgerecht entfernt werden, ist ein Profi zu beauftragen.

Checkliste für den korrekten Auszug

• Übergabeprotokoll checken: Holen Sie Ihr Einzugsprotokoll hervor. Wie wurde der Zustand der Teppiche damals festgehalten? Fotos sind hier Gold wert.
• Zustand beurteilen: Unterscheiden Sie klar zwischen normaler Abnutzung und punktueller, schwerer Verschmutzung.
• Kommunikation: Besprechen Sie Ihren Reinigungsplan frühzeitig mit der Vermieterin oder der Verwaltung. Legen Sie Ihre Einschätzung dar.
• Reinigung durchführen:
  • In jedem Fall: Gründlichstes Saugen mit einem leistungsstarken Gerät (nicht nur oberflächlich).
  • Bei Flecken: Gezielte Fleckenbehandlung mit geeigneten Mitteln testen (immer in einer unauffälligen Ecke zuerst!).
  • Bei grossflächiger Verschmutzung oder hartnäckigen Flecken: Angebot eines professionellen Reinigungsunternehmens einholen.
• Abnahme organisieren: Lassen Sie sich den Zustand nach der Reinigung im Beisein der Vermieterin bestätigen. Ideal ist ein Eintrag im Auszugsprotokoll wie «Spannteppich gereinigt und in ordnungsgemässem, dem Abnutzungsgrad entsprechenden Zustand übergeben».

Kostentabelle für Reinigungsdienstleistungen (Richtwerte in CHF)

Häufige Fehler und wie man sie vermeidet

• Blindes Unterschreiben von pauschalen Reinigungsklauseln: Wehren Sie sich gegen unbestimmte Klauseln wie «Teppiche sind professionell zu reinigen». Verlangen Sie eine Konkretisierung auf «bei Bedarf» oder «im Falle ausserordentlicher Verschmutzung».
• Unzureichendes Saugen: Ein oberflächliches «Auszugssaugen» reicht nicht. Der Teppich muss tiefengereinigt sein, was bei normaler Abnutzung aber durchaus mit einem sehr guten Haushaltsstaubsauger möglich ist.
• Feuchte Teppiche bei der Übergabe: Planen Sie eine professionelle Reinigung ein, muss genug Zeit zum vollständigen Trocknen einkalkuliert werden (oft 24-48 Stunden). Ein nasser Teppich ist ein Rückgabemangel.
• Keine Dokumentation: Fotos beim Einzug und Auszug sind Ihre beste Beweismittel im Streitfall. Machen Sie detaillierte Aufnahmen, besonders von bereits vorhandenen Mängeln.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Kann der Vermieter die Kosten der professionellen Reinigung von der Kaution abziehen?

Nur dann, wenn diese Reinigung notwendig war, um den vertragsgemässen Zustand (unter Berücksichtigung der Abnutzung) wiederherzustellen. Bei normaler Abnutzung nicht. Der Vermieter trägt die Beweislast für die Notwendigkeit.

Was gilt für Tierhalter?

Hier ist die Schwelle für «ordentliche Abnutzung» schneller überschritten. Tierhaare, Gerüche oder Flecken, die auf die Tierhaltung zurückzuführen sind, gelten regelmässig als zu beseitigende Mehrverschmutzung. Eine intensive Reinigung oder Desodorierung ist hier oft angemessen und notwendig.

Gilt das Gleiche für Mieterinnen, die nur 1 Jahr gewohnt haben?

Ja, der Grundsatz ist derselbe. Allerdings ist bei einer so kurzen Mietdauer der Abnutzungsspielraum sehr viel kleiner. Eine starke Verschmutzung nach einem Jahr wird kaum als «normale Abnutzung» durchgehen.

Was tun bei Uneinigkeit mit dem Vermieter?

Zuerst das Gespräch suchen und auf die Rechtslage (Art. 257 OR) verweisen. Bei anhaltendem Streit kann eine unabhängige Schlichtungsstelle (z.B. die kantonale Mieterschlichtungsbehörde) eingeschaltet werden. Im Extremfall bleibt der Rechtsweg.

Fazit: Die professionelle Teppichreinigung ist beim Auszug keine pauschale Pflicht, sondern eine Bedarfspflicht. Sie wird nur dann fällig, wenn der Mieter den Teppich über das massvolle, zeitübliche Mass hinaus verschmutzt hat. Dokumentieren Sie die Zustände, kommunizieren Sie früh und klar und leisten Sie, was rechtlich geschuldet ist – nicht mehr und nicht weniger.