Wohnungsabgabe Schweiz: Das müssen Sie wissen
Wohnungsabgabe in der Schweiz: Ihr umfassender Leitfaden für einen stressfreien Auszug
Die Wohnungsabgabe, auch Wohnungsübergabe oder Auszugsabnahme genannt, markiert das Ende Ihres Mietverhältnisses. Dieser Termin ist entscheidend, denn hier wird der Zustand der Wohnung festgehalten und darüber entschieden, ob und in welcher Höhe Kosten für allfällige Schäden von Ihrer Kaution abgezogen werden. Eine gute Vorbereitung ist der Schlüssel zu einem reibungslosen Ablauf und der vollständigen Rückerstattung Ihrer Mietkaution. Dieser Artikel führt Sie durch die rechtlichen Grundlagen, praktischen Schritte und finanziellen Aspekte.
Rechtlicher Rahmen: Was das Gesetz sagt
Die gesetzliche Grundlage für die Wohnungsabgabe findet sich im Schweizer Obligationenrecht (OR), insbesondere in den Artikeln 257 bis 259f. Diese regeln die Pflichten von Mieter und Vermieter beim Ende des Mietverhältnisses.
- Art. 257 OR hält fest, dass der Mieter die Mietsache am Ende des Vertrages in dem Zustand zurückzugeben hat, der «der ordentlichen Benutzung und der vereinbarten oder üblichen Unterhaltung entspricht».
- Art. 259c OR verpflichtet den Vermieter, die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses unverzüglich zurückzuerstatten, sofern keine berechtigten Forderungen dagegenstehen.
- Zentral ist der Grundsatz des ordentlichen Gebrauchs. Abnutzungsspuren, die durch normale Benutzung über die Mietdauer entstehen (z.B. abgegriffene Türklinken, leichte Abnutzung von Bodenbelägen), sind vom Mieter nicht zu ersetzen. Der Vermieter trägt die Kosten für den sogenannten Gebrauchsverschleiss.
Die offizielle Gesetzessammlung des Bundes bietet den vollständigen Wortlaut des Obligationenrechts: Obligationenrecht (OR) auf fedlex.admin.ch. Dies ist Ihre primäre Quelle für den genauen Gesetzestext.
Was darf der Vermieter verlangen? Und was nicht?
Der Vermieter darf nur Kosten für Schäden geltend machen, die über den normalen Gebrauchsverschleiss hinausgehen. Typische berechtigte Forderungen sind:
- Schäden durch unsachgemässe Nutzung: Grosse Löcher in den Wänden (nicht kleine Nägel für Bilder), verbranchte Arbeitsplatten, zerkratzte Parkettböden durch unsachgemässe Reinigung.
- Fehlende oder beschädigte Einrichtungen: Defekte Geräte, die nicht dem normalen Verschleiss unterliegen, kaputte Türen oder Fenster.
- Extreme Verschmutzung: Eine Wohnung muss besenrein übergeben werden. Verkrustete Öfen, verschimmelte Fugen im Bad oder stark verschmutzte Teppiche, die eine Grundreinigung erfordern, können in Rechnung gestellt werden.
- Unerlaubte Veränderungen ohne schriftliche Genehmigung (z.B. eigenmächtig gestrichene Wände in einer anderen Farbe).
Nicht berechtigt sind Forderungen für:
- Die Renovierung der gesamten Wohnung aufgrund des Alters der Einrichtung (sog. «Kulanzrenovation»).
- Das Streichen der Wände, wenn dies nicht im Mietvertrag explizit für den Auszug vereinbart wurde und die Abnutzung normal ist.
- Die Reinigung von normal verschmutzten Fenstern (ausser bei sehr langen Mietdauern ohne Reinigung).
- Der Ersatz von Einrichtungen, die einfach nur «alt» aussehen, aber voll funktionstüchtig sind.
Berechnungsbeispiel: Typische Kostenaufteilung
Szenario: 5-jährige Mietdauer in einer 3.5-Zimmer-Wohnung. Bei der Übergabe werden folgende Mängel festgestellt:
| Mangel | Kosten (CHF) | Wer trägt es? (Grund) |
|---|---|---|
| Leichte Abnutzungsspuren im Parkett (durch normales Begehen) | 1’200 (für Abschleifen & Versiegeln) | Vermieter (Gebrauchsverschleiss) |
| Grosse, tiefe Kratzer im selben Parkett (durch unsachgemässes Verschieben von Möbeln) | 400 (Reparatur der betroffenen Dielen) | Mieter (Schaden über normalen Verschleiss) |
| Verkrusteter Backofen, intensive Verschmutzung | 150 (prof. Reinigung) | Mieter (extreme Verschmutzung) |
| Löcher in der Wand für TV-Halterung (Durchmesser > 8mm) | 80 (Reparatur & Überstreichen) | Mieter (Schaden) |
| Abgegriffene Türklinke am Eingang | 60 (Ersatz) | Vermieter (Gebrauchsverschleiss) |
Fazit: Der Mieter müsste in diesem Beispiel CHF 630 von seiner Kaution einrechnen. Die Kosten für den allgemeinen Gebrauchsverschleiss (CHF 1’260) trägt der Vermieter.
Checkliste für eine stressfreie Wohnungsabgabe
- 4-8 Wochen vorher: Kündigung fristgerecht einreichen. Mängel, die Sie nicht verursacht haben, dem Vermieter schriftlich melden.
- 2-4 Wochen vorher: Termin für die Wohnungsabgabe mit dem Vermieter/der Verwaltung vereinbaren. Beginnen Sie mit der Grundreinigung.
- 1 Woche vorher:
- Alle Räume besenrein reinigen: Böden, Fenster (innen), Küche (inkl. Backofen, Kühlschrank, Abzugshaube), Bad (inkl. Fugen, Sanitär).
- Alle persönlichen Gegenstände und Möbel entfernen.
- Alle Schlüssel (Wohnung, Keller, Briefkasten, etc.) bereitlegen.
- Zählerstände (Strom, Wasser, Heizung) ablesen und notieren.
- Am Tag der Übergabe:
- Seien Sie pünktlich.
- Nehmen Sie eine Kopie des Mietvertrags und des Übergabeprotokolls vom Einzug mit.
- Gehen Sie gemeinsam mit dem Vermieter durch alle Räume.
- Bestehen Sie auf ein detailliertes Übergabeprotokoll. Jeder festgestellte Mangel muss genau beschrieben werden (Ort, Art). Unterschreiben Sie nur, wenn Sie mit allen Punkten einverstanden sind. Machen Sie bei Uneinigkeit einen Vorbehalt («unter Vorbehalt») im Protokoll.
- Tauschen Sie die Kontaktdaten für die Nachsendeadresse aus.
Kostentabelle für typische Reparaturen und Reinigungen (Richtwerte in CHF)
| Leistung | Kostenrahmen (CHF) | Anmerkung |
|---|---|---|
| Professionelle Endreinigung (3.5-Zimmer) | 400 – 800 | Oft günstiger als Einzelposten |
| Backofenreinigung (prof.) | 80 – 150 | Bei starker Verschmutzung |
| Teppichgrundreinigung (pro m²) | 6 – 12 | Nur bei Verschmutzung nötig |
| Ausbessern & Streichen einer Wand (pro m²) | 30 – 50 | Für Löcher, Risse |
| Reparatur einer Parkettdiele | 100 – 250 | Je nach Aufwand |
| Ersatz einer Türklinke | 50 – 120 | Material + Arbeit |
| Entsorgungssperre (falls Müll zurückgelassen wird) | 200 – 500+ | Vermeidbar! |
Häufige Fehler bei der Wohnungsabgabe
- Das Übergabeprotokoll nicht genau lesen oder unter Druck unterschreiben. Das Protokoll ist bindend. Fehler später zu korrigieren, ist fast unmöglich.
- Die Vergleichsmöglichkeit versäumen. Ohne das Protokoll vom Einzug können Sie den ursprünglichen Zustand nicht beweisen.
- «Besenrein» unterschätzen. Viele Konflikte entstehen wegen unterschiedlicher Auffassungen von Sauberkeit. Im Zweifel professionell reinigen lassen.
- Schlüssel nicht vollständig zurückgeben. Für jeden nicht zurückgegebenen Schlüssel können hohe Nachschlüssel- bzw. Schliessanlagen-Änderungskosten anfallen.
- Keine Fotos/Videos machen. Machen Sie vor der Übergabe Fotos und Videos vom gereinigten und leeren Zustand als Beweismittel.
FAQ – Häufig gestellte Fragen
Muss ich beim Auszug die Wohnung streichen?
Nein, in der Regel nicht. Das Streichen der Wände aufgrund normaler Abnutzung (leichte Vergilbung, kleine Abriebe) gehört zum Gebrauchsverschleiss und ist Sache des Vermieters. Eine Ausnahme gilt, wenn Sie die Wände in einer nicht genehmigten Farbe gestrichen haben oder wenn es im Mietvertrag eine explizite, rechtlich zulässige Klausel gibt, die das Streichen beim Auszug vorschreibt.
Wie lange darf der Vermieter meine Kaution einbehalten?
Der Vermieter muss die Kaution so schnell wie möglich zurückzahlen, in der Regel innerhalb von 30 Tagen nach der Wohnungsabgabe. Für offene Nebenkostenabrechnungen (z.B. Heizung) darf er einen angemessenen Teil einbehalten. Unbegründetes und langes Einbehalten der Kaution ist unzulässig.
Was tun bei Uneinigkeit über das Protokoll oder die Kosten?
1. Schreiben Sie eine begründete, schriftliche Stellungnahme an den Vermieter und weisen Sie auf den Gebrauchsverschleiss hin. 2. Fordern Sie detaillierte und quittierte Rechnungen für alle in Rechnung gestellten Arbeiten. 3. Bei anhaltendem Streit können Sie eine kostenlose Schlichtungsstelle (z.B. die kantonale Mieterschutzorganisation oder eine offizielle Schlichtungsbehörde) einschalten. Ein Gerichtsverfahren sollte das letzte Mittel sein.
Genügt «besenrein» oder muss es «blitzblank» sein?
Gesetzlich ist «besenrein» ausreichend. Das bedeutet: frei von persönlichen Gegenständen und Müll, gefegt/gesaugt, Oberflächen grob gereinigt. Stark verschmutzte Bereiche (Bad, Küche) müssen jedoch intensiver gereinigt werden. «Blitzblank» ist eine höhere, aber oft erwartete Standard. Eine professionelle Reinigung kann Streit vermeiden und ist oft eine gute Investition.
