Wohnungsmängel beim Einzug protokollieren
Wohnungsmängel beim Einzug protokollieren: Die wichtigste Aufgabe für Mieter
Der Einzug in eine neue Mietwohnung ist aufregend. In der Hektik des Umzugstages wird eine entscheidende Pflicht jedoch oft stiefmütterlich behandelt: die Erstellung eines detaillierten Einzugsprotokolls. Dieses Dokument ist Ihr wichtigster Schutzschild bei der Wohnungsübergabe beim Auszug. Es dokumentiert den Zustand der Wohnung zu Ihrem Einzugszeitpunkt und verhindert, dass Ihnen später bestehende Mängel angelastet werden. Dieser Artikel erklärt, warum Sie jeden Kratzer festhalten müssen, und bietet eine praktische Vorlage sowie essentielle Tipps.
Rechtlicher Rahmen: Das Gesetz verlangt Sorgfalt
Ihre Pflicht, den Wohnungszustand zu dokumentieren, ergibt sich aus dem Mietvertragsrecht. Gemäss Obligationenrecht (OR) haftet der Mieter für den Wertverlust der Mietsache, der über die normale Abnutzung hinausgeht (Art. 267f. OR). Was «normale Abnutzung» ist und was ein behebungspflichtiger Mangel, führt oft zu Streit. Ein lückenloses Protokoll schafft hier klare Verhältnisse.
Das Protokoll dient als Beweismittel. Ohne dieses muss der Mieter im Streitfall beweisen, dass ein Schaden bereits bei Einzug bestand – eine oft unmögliche Aufgabe. Mit einem unterzeichneten Protokoll kehrt sich die Beweislast um: Der Vermieter muss dann beweisen, dass der Schaden erst während Ihrer Mietdauer entstanden ist. Die offizielle Quelle des Bundes bietet umfassende Informationen zu Mietrecht: Bundeskanzlei – Mietrecht.
Wichtig: Das Protokoll sollte gemeinsam mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung erstellt und von beiden Parteien unterschrieben werden. Ist dies nicht möglich, dokumentieren Sie den Zustand selbst mit Fotos/Videos und senden Sie das Protokoll per Einschreiben zu. Ziehen Sie Zeugen hinzu.
Praktisches Rechenbeispiel: Was ein nicht dokumentierter Mangel kosten kann
Stellen Sie sich vor, im Parkettboden des Wohnzimmers befindet sich ein tiefer Kratzer. Beim Einzug haben Sie ihn nicht protokolliert. Bei der Auszugskontrolle wird der Schaden festgestellt und Ihnen angelastet.
- Kostenvoranschlag für Reparatur: Das Parkett muss in diesem Bereich geschliffen und neu versiegelt werden. Da die gesamte Fläche bearbeitet werden muss, um einen einheitlichen Farbton zu erhalten, belaufen sich die Kosten auf CHF 1’200.
- Ihre Haftung: Ohne Protokolleintrag müssen Sie wahrscheinlich für die vollen Kosten aufkommen. Der Vermieter argumentiert zu Recht, dass der Schaden während Ihrer Mietzeit entstanden sein muss.
- Mit Protokoll: Hätten Sie den Kratzer im Einzugsprotokoll vermerkt, wären Sie von jeglicher Kostenbeteiligung befreit. Die Kosten für die Instandstellung trägt der Vermieter.
Checkliste für Ihr Einzugsprotokoll
- Allgemeiner Zustand: Sind Wände, Decken und Böden sauber? Gibt es Risse, Flecken, abblätternde Farbe oder Schimmel?
- Fenster und Türen: Schliessen alle Fenster und Türen richtig? Sind die Dichtungen intakt? Funktionieren die Griffe und Schlösser einwandfrei?
- Bodenbeläge: Dokumentieren Sie jeden einzelnen Kratzer im Parkett, jedes Loch im Teppichboden und jede beschädigte Fliese.
- Küche: Testen Sie alle Elektrogeräte (Herd, Backofen, Dunstabzug, Kühlschrank). Prüfen Sie Armaturen auf Tropfen, Schränke auf Schäden und die Arbeitsplatte auf Schnitte oder Verfärbungen.
- Bad/Sanitär: Laufen WC, Waschbecken, Badewanne und Dusche richtig ab? Gibt es Undichtigkeiten? Ist die Verfugung intakt? Funktionieren alle Abdeckungen?
- Elektrik und Heizung: Funktionieren alle Lichtschalter und Steckdosen? Laufen alle Heizkörper an? Sind die Thermostate intakt?
- Lagerräume/Keller: Vergessen Sie diese Räume nicht! Prüfen Sie auf Feuchtigkeit und Schäden.
- Aussenbereich (Balkon/Terrasse): Dokumentieren Sie den Zustand des Bodens, des Geländers und der Abflussrohre.
Kostentabelle für typische Instandstellungsarbeiten (in CHF)
| Mangel / Schaden | Geschätzte Reparaturkosten | Bemerkung |
|---|---|---|
| Tiefer Kratzer im Parkett (lokal) | 200 – 500 | Oft muss gesamter Raum geschliffen werden |
| Loch in Gipskartonwand (ca. 5cm) | 150 – 300 | Inkl. Spachteln und Streichen der Wand |
| Defekter Herdkochfeld-Brenner | 250 – 600 | Je nach Modell und Ersatzteilverfügbarkeit |
| Undichte WC-Spülung reparieren | 100 – 250 | Pauschale für Handwerker-Einsatz |
| Neue Silikonfuge in Dusche | 80 – 200 | Material und Arbeitszeit |
| Streichen einer Zimmerwand (ca. 15m²) | 300 – 600 | Wenn notwendig aufgrund von Verschmutzung/Schäden |
| Tiefere Reinigung eines Teppichbodens | 25 – 40 / m² | Bei starken Verschmutzungen, die über normale Abnutzung hinausgehen |
Die Kosten sind Richtwerte und variieren je nach Region, Anbieter und Ausmass des Schadens.
Häufige Fehler, die Sie unbedingt vermeiden sollten
- Oberflächliche Beschreibungen: «Wohnzimmerboden leicht abgenutzt» ist ungenügend. Richtig: «Parkettboden in Raum 3: Tiefe Kratzer (ca. 10cm) vor dem Sofaplatz, leichte Abnutzungsspuren im Laufbereich zur Terrasse.»
- Keine visuellen Beweise: Fotos und Videos sind unverzichtbar. Machen Sie Übersichts- und Detailaufnahmen. Achten Sie auf ein aktuelles Datum im Bild.
- Unter Zeitdruck arbeiten: Planen Sie für die Übergabe mehrere Stunden ein. Drucken Sie Checklisten aus und gehen Sie systematisch vor.
- Mängel nicht reklamieren aus «Höflichkeit»: Auch kleine Schäden müssen notiert werden. Aus einem kleinen Fleck kann später ein grosser Streit werden.
- Das Protokoll nicht gegenzuzeichnen lassen: Ein einseitig erstelltes Protokoll hat weniger Beweiskraft. Fordern Sie die Unterschrift des Vermieters oder Verwalters aktiv ein.
FAQ – Häufig gestellte Fragen
Was passiert, wenn der Vermieter das gemeinsame Protokoll verweigert?
Dokumentieren Sie den Zustand selbstständig mit Fotos/Videos und einer detaillierten Liste. Senden Sie diese Dokumentation per Einschreiben mit Rückschein an den Vermieter und fordern Sie Stellungnahme oder Ergänzung innerhalb einer Frist (z.B. 14 Tage) auf. So schaffen Sie einen Beweis.
Muss ich auch winzige Kratzer und Macken festhalten?
Ja, unbedingt. Die Summe vieler kleiner, nicht dokumentierter Mängel kann beim Auszug als eine grosse, von Ihnen verursachte Schadenssumme interpretiert werden. Vollständigkeit ist Ihr Schutz.
Wie lange muss ich das Einzugsprotokoll aufbewahren?
Bewahren Sie es zusammen mit dem Mietvertrag für die gesamte Mietdauer und mindestens zwei Jahre nach Beendigung des Vertrages sicher auf. So lange können allfällige Rückforderungsansprüche geltend gemacht werden.
Gilt das Protokoll auch für renovierte oder neue Wohnungen?
Gerade bei Neubauten oder Renovationen ist ein Protokoll essentiell. Oft werden «Übergabemängel» erst beim Einzug sichtbar. Dokumentieren Sie alles, was nicht dem vertraglich vereinbarten Neuzustand entspricht.
Kann ich ein digitales Protokoll verwenden?
Grundsätzlich ja. Entscheidend ist, dass der Inhalt klar und die Urheberschaft sowie der Zeitpunkt nachweisbar sind. Eine digitale Unterschrift oder der Versand per E-Mail mit Lesebestätigung können geeignet sein. Eine ausgedruckte, unterschriebene Version bietet jedoch maximale Rechtssicherheit.
